Влюбиться в Лиссабон или закрутить роман с Токио: как найти идеальную недвижимость в 2025

Говорят, худшее — это идеальное свидание, где все идет по плану, а потом внезапно происходит гостинг. Однако, как показывает мой жизненный опыт – инвестиции в зарубежную недвижимость в 2025 году могут быть болезненнее неожиданного игнорирования. Потому что тебе обещают 20% годовых, ты мечтаешь о балконе с видом на океан, представляешь утренний кофе под инжирным деревом, а потом мечты сталкиваются с реальностью и ты недобираешь ROI (ред. Return on Investment – показатель окупаемости инвестиций, который показывает, сколько прибыли или убытка принесли вложенные деньги), потому что район выбран неверно. Или покупаешь под аренду, а арендаторы — только в сезон.

Примерно 70% инвесторов в "доходную" недвижимость, по моему анализу, теряют деньги или недополучают ожидаемую прибыль. Причины банальны: неправильный выбор локации, необоснованные ожидания, слабый анализ спроса и недооценка затрат. Поэтому эта колонка – это холодный аналитический фильтр на горячие рынки недвижимости и попытка ответить на вопрос "Чем 70% неудачливых отличаются от 30% инвесторов, которые имеют стабильную ожидаемую прибыль?".

Рынок недвижимости можно разделить на 3 категории: стабильные лидеры, потенциальные звезды и олдскулы, теряющие популярность. Начнем со стабильных и надежных.

Португалия

Первое место в этой категории занимает Португалия. Она как бывший, который все еще хорошо выглядит и флиртует, отправляя цветы на праздники. Самый активный инвесторский спрос наблюдается на Лиссабон и Порту. Оно и не удивительно, ведь именно эти города являются наиболее посещаемыми в стране среди туристов. Так что и направление недвижимости здесь очевидно – под краткосрочную аренду для туристов. Среди "подводных камней", на которые стоит обратить внимание – ограничения в программе "золотая виза" и регуляция Airbnb в некоторых муниципалитетах. Так что, покупая недвижимость в Лиссабоне или Порту, имейте в виду, что программа, которая позволяла иностранцам получить вид на жительство в Португалии в обмен на инвестиции, не работает с октября 2023. Более того, могут появиться неудобства со сдачей жилья в аренду. Ведь в туристических городах страны действует мораторий на регистрацию новых объектов краткосрочной аренды. Это означает, что владельцы недвижимости не могут легально сдавать квартиру через Airbnb или Booking, если не имеют лицензии Alojamento Local.

Испания

На втором месте Испания. Понятный и стабильный рынок, спрос среди европейцев на краткосрочную аренду растет в Коста-Бланке, Малаге и Валенсии. Последнее, кстати, стало одним из самых популярных городов для жизни украинцев после начала полномасштабного вторжения. Однако, не обошлось без рисков и здесь. Во-первых, в большинстве прибрежных районов цены на недвижимость завышены, во-вторых, осторожнее нужно быть с инвестициями в Барселоне. Ведь местные власти объявили "войну" краткосрочным арендам и планируют отменить все лицензии на аренду до 2028 года. Для того чтобы "освободить" жилье для местного населения, из-за стремительного роста стоимости аренды. Так что это направление не для "новичков", а для "акул" инвестиционной недвижимости.

ОАЭ

Еще один заметный лидер среди стран для инвестиций в недвижимость – это, конечно, Дубай. Среди сильных сторон: безналоговый доход, "золотая виза" на 10 лет, масштабная застройка, привлекательность для релокантов из Европы и СНГ. Однако, вкладывая деньги в дубайский рынок недвижимости, отдавайте предпочтение проектам с гарантированной арендной ставкой и обходите перенаселенные районы, где цены на покупку выросли на 20-30%, однако это не отразилось на стоимости сдачи.

Еще одним игроком, который постепенно, но уверенно выходит из тени Дубая, является Абу-Даби - столица ОАЭ. Этот рынок стратегический и более зрелый, чем кажется. В отличие от динамичного и глянцевого Дубая, Абу-Даби – это про стабильность, стратегическое планирование и меньше спекуляций. Здесь меньше "хайпа", но больше долгосрочных проектов, сосредоточенных на жилье среднего и премиального класса, а также на жилых районах для резидентов и корпоративных клиентов. К тому же цены на квадратный метр здесь ниже, чем в Дубае, примерно на 20-25%. Однако, арендная доходность держится на уровне 6–7% годовых.

Далее переходим к направлениям, которые только набирают популярность среди инвесторов. Они, как новые интрижки – многообещающие, но нужно быть осмотрительным.

Греция

После восстановления экономики и ростом ВВП на 2,2% в 2024 году, заметным игроком на рынке инвестиций в недвижимость стала Греция. Афины и Салоники подходят для сдачи недвижимости в долгосрочную аренду, а острова – для сезонной. Также, выбирая это направление для инвестирования, обратите внимание на обновленные правила получения ВНЖ: если раньше его можно было получить за инвестицию €250 тыс. в недвижимость, то сейчас этот порог вырос до €800 тыс. в популярных регионах (Афины, Пирей, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100). Также важным является то, что сумма инвестиции не дробится на несколько объектов, а должна быть вложена в единицу недвижимости.

Кипр

Еще одна страна, которую сейчас называют "новой яркой звездой" на небосклоне инвестиций в недвижимость, является Кипр. На сегодня наблюдается стабильный спрос со стороны инвесторов из Украины, Израиля и Ближнего Востока, особенно среди специалистов из IT, предпринимателей и фрилансеров. Самыми популярными направлениями являются Лимасол, Никосия, Пафос и Ларнака. Популярными являются новостройки, апартаменты в жилых комплексах с закрытой территорией, паркингом и бассейном. При этом доходность по краткосрочной аренде наблюдается на уровне 6-8% в высокий туристический сезон, и 3,5-5% по долгосрочной. Однако, обратите внимание, что в 2024 Кипр отменил статус "non-domiciled", который освобождал иностранцев от налогообложения дивидендов и процентов. Новые условия налогообложения дохода с аренды – 15%, после вычета расходов. Кроме того, есть оборонный сбор в виде 3% на доход и ежегодный местный муниципальный сбор ≈ €200–600/год, в зависимости от региона.

Япония

Если же вас мало интересует жилая недвижимость под аренду, рекомендую обратить внимание на Японию, особенно Токио. Где капитальные инвестиции в офисную недвижимость в 2025 году выросли на 23%. Рынок там стабилен, и постоянно растет. Право собственности четко регулируется, а коррупционные риски минимальны. Среди минусов: сложная бюрократия для иностранцев и высокие требования к документации – однако это можно решить через работу с локальными юристами и финансовыми консультантами.

Впрочем, не все направления оправдывают высокие ожидания. Среди рынков, где инвестиционная романтика сталкивается с суровой реальностью, страны, которые еще недавно считались "золотой классикой". Но сегодня они все больше напоминают отношения, в которых остаешься только по привычке, а не из-за перспективы.

Великобритания

Среди любовников, которые больше не греют сердце, можно выделить Лондон. Сейчас на рынке наблюдается обвал продаж в сегменте люкс -37%, растут налоги на имущество и жесткие правила для нерезидентов. Однако, если отказываться от этого направления не планируете – обратите внимание на менее "брендовые" районы. Как это в последнее время делают американцы, вкладывая деньги в рынок, летящий в пропасть, с надеждой на быстрое восстановление в будущем.

Германия

Еще одним менее перспективным направлением для инвестиций в недвижимость в последнее время стал Берлин. Среди проблем: ограниченное предложение на рынке, низкие темпы новой застройки и жесткое регулирование арендных отношений. А сам ROI часто ниже 3%, что по сути, не оправдывает инвестиционные риски.

Итак, инвестиции в зарубежную недвижимость это что-то похожее между выбором мужчины в пиджаке и кожанке: оба могут оказаться абьюзерами и предателями, с обоими могут быть разногласия вкусов и потребностей. Но в то же время — и один, и другой вполне могут оказаться теми, кто будет носить вас на руках, поддерживать в трудные времена и оправдает каждое вложенное ожидание. Так что, выбирая, прислушивайтесь не только к цифрам и аналитическим прогнозам, но и к сердцу и интуиции.

А если серьезно, ключ прорыва – стратегическое мышление, понимание локальных нюансов и осмотрительное управление рисками. Я советую выбирать те направления, которые соответствуют вашей цели: будь то доход от аренды, налоговые преимущества, или резидентство или гражданство.

Елена Соседка