Рынок новостроек в Украине в 2025: как война изменила карту строительства
Киев • УНН
В 2025 году рынок новостроек Украины восстанавливается неравномерно: западные и центральные регионы демонстрируют рост, тогда как прифронтовые области стагнируют. Эксперт советует инвестировать в недооцененные Киев и Одессу, а также в Волынскую и Тернопольскую области.
В 2025 году строительная отрасль Украины демонстрирует постепенное, но неравномерное восстановление. В то время как в западных и некоторых центральных регионах девелоперы уже вернулись к реализации проектов, прифронтовые области все еще находятся в состоянии стагнации. Об этом журналисту УНН рассказал соучредитель сайта "Энциклопедия новостроек" Денис Шульга.
Действительно ли возобновилось строительство ЖК в 2025 году
Строительная отрасль в Украине демонстрирует постепенное восстановление, однако ситуация остается крайне неравномерной и в значительной степени зависит от региона. В части областей строительство начало оживать еще в 2023 году. Там девелоперы в большинстве вернулись к реализации приостановленных проектов, а новые жилые комплексы активно выходят на рынок.
В то же время другие регионы, особенно те, что ближе к зоне боевых действий, остаются в состоянии неопределенности. Часть проектов заморожена на неопределенный срок, застройщики либо вообще покинули рынок, либо работают в медленном темпе из-за нехватки спроса и инвестиций. Таким образом, рынок недвижимости в Украине сегодня развивается асимметрично: где-то с осторожным оптимизмом, а где-то - в условиях глубокой стагнации.
Жилищное строительство в Украине: региональный анализ
По словам эксперта, строительство новых жилых комплексов в Западных областях почти полностью восстановилось и вернулось к довоенному уровню, хотя в начале полномасштабной войны было полностью приостановлено.
Думаю, в Западных областях, это 8 областей (Львовская, Тернопольская, Ивано-Франковская, Закарпатская, Черновицкая, Волынская, Ровенская и Хмельницкая) строительство возобновилось почти на 100%, с учетом погрешности до 2-5%. То есть почти вернулось на довоенный уровень, и при этом это начало происходить постепенно уже через 3-6 месяцев после начала войны
В Киеве ситуация тоже выглядит довольно оптимистично. Строительство новостроек, по словам Шульги, возобновилось примерно до 70% благодаря высокому спросу и большому количеству людей, переезжающих в столицу в поисках жилья. Впрочем, есть одна особенность – застройщики сталкиваются с конкуренцией со стороны вторичного рынка недвижимости.
Мне известно, что сейчас нередко квартиру на вторичке предлагают за условно те же 1200-1500 долларов/квадрат, что и просят застройщики. Впрочем, в такой квартире уже есть ремонт и дом заселен. Конечно, людям, которые переехали из областей, приближенных к зонам боевых действий, нужно жить где-то уже сейчас, а цена на вторичке при этом такая же… они выбирают такое жилье. Так что… из-за падения спроса на новостройки, восстановление строительства происходит не так быстро
Эксперт пояснил, что большинство застройщиков зависит от покупателей. На начальных этапах строительства они имеют примерно 20% собственных средств для инвестиций, а остальное получают от клиентов через раннее бронирование, обычное бронирование и покупку квартир в начале проекта.
Что касается городов, расположенных непосредственно у линии фронта, то наихудшая ситуация сложилась в Херсоне, где сейчас строительство полностью остановлено. Не намного лучше она в Харькове.
Есть такая тенденция, когда даже при приостановленном строительстве отдел продаж продолжает работать. Так что фактически, на бумаге, строительство идет. Если смотреть по цифрам – то в Харькове примерно 15% новостроек продолжают строиться. В реальности, если посмотреть, то это до 5%. На остальных объектах могут находиться условно по 5-10 человек, то это не строительство в полном смысле
В Днепре, по словам Шульги, ситуация похожа на Харьковскую, а например в Сумах существует психологический барьер, который препятствует развертыванию масштабных строительств из-за постоянных информационных угроз наступления на регион.
Инвестиции в недвижимость новостройки: актуальные тренды 2025
Несмотря на сложную ситуацию с безопасностью и нестабильную экономику, в 2025 году инвестиции в первичную недвижимость остаются актуальными. Наибольший спрос сейчас наблюдается в Западных регионах, однако эксперт советует не спешить с покупкой жилья в популярных регионах, таких как Закарпатская или Ивано-Франковская области.
По словам специалиста, цены на квадратные метры в этих городах уже существенно превышают их реальную стоимость, что снижает инвестиционную привлекательность. Вместо этого стоит обратить внимание на менее раскрученные, но более перспективные регионы - Волынскую или Тернопольскую область. Здесь новостройки еще не достигли ценового пика.
Интересные инвестиционные возможности открываются и в Киеве и Одессе. По словам эксперта, эти два города сейчас недооценены из-за объективных рисков. Однако после завершения войны рынок недвижимости в столице и на юге будет демонстрировать стремительный рост. В частности, в Одессе, по словам эксперта, цены уже постепенно растут, несмотря на войну, что указывает на растущий спрос. Но "взлет" в ценах и темпах строительства после победы, по мнению эксперта, станет неизбежным. А потому инвестиции могут принести существенную прибыль в будущем.
Строителям повысят минимальную зарплату почти вдвое - вице-премьер05.07.25, 15:05 • 2556 просмотров
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке
Планируя инвестиции в первичную недвижимость, прежде всего стоит оценивать надежность застройщика. Как отмечает эксперт, ключевую роль играет его репутация - история проектов, опыт работы на рынке, прозрачность. Однако даже компании, которые успешно работали в Украине более 10–15 лет, не застрахованы от финансовых трудностей или банкротства. В качестве примера он приводит ситуацию с "УкрБудом", который неожиданно обанкротился, или случай с банком "Аркада", который финансировал строительство жилья, но в результате проблем с управлением и ликвидации финучреждения инвесторы понесли существенные убытки.
Несмотря на такие риски, эксперт подчеркивает: наличие хорошо известного застройщика все же существенно повышает шансы на успешную сделку. Кроме этого, перед подписанием любых документов важно тщательно проверить всю разрешительную документацию: право собственности на земельный участок, градостроительные условия, разрешения на строительство. В большинстве случаев копии таких документов доступны непосредственно в отделах продаж и их должны предоставить без промедлений.
Еще один ключевой аспект - это выбор оптимальной площади квартиры. Если рассматривать объект с инвестиционной точки зрения, лучше отдать предпочтение однокомнатным квартирам: они имеют более высокий спрос на рынке аренды и легче продаются.
Если у вас достаточно средств для приобретения просторного жилья, вместо одной трехкомнатной квартиры лучше присмотреться к трем однокомнатным. Это золотое правило инвестирования. Сейчас спрос на однокомнатные квартиры увеличился. Если до войны застройщики планировали где-то 50% однокомнатных квартир, 40% - двухкомнатных и остальное – больших, то сейчас доля однокомнатных составляет около 60%, что говорит о том, что спрос на них стремительно растет
Также Шульга добавляет, что это частично связано с тем, что у людей стали скромнее финансовые возможности и они не могут себе позволить сейчас покупать или даже арендовать большие квартиры. Поэтому компактная недвижимость обеспечит большую гибкость и стабильный доход.
В то же время он не советует выбирать слишком маленькие квартиры: слишком тесные площади могут быть непригодными для комфортного проживания, даже для арендаторов.
Для однокомнатной квартиры желательно ориентироваться на площадь от 40 квадратных метров. Для двухкомнатной – от 60 квадратов. В целом квартиры до 100 метров продаются лучше и быстрее, чем слишком большие. Такие квартиры, если цена привлекательна – лучше рассматривать для себя
Также важную роль играет расположение. Выбирать район стоит, исходя из ваших конкретных целей - будь то инвестиция для дальнейшей продажи, или долгосрочная аренда, а также с учетом особенностей города, в котором расположен объект.
Рынок недвижимости: где покупка жилья обойдется дешевле всего07.07.25, 11:54 • 4566 просмотров
Новостройки 2025: прогнозы и перспективы отрасли
Рынок жилой недвижимости в Украине сегодня, как и многие другие сферы, находится в прямой зависимости от войны. По словам эксперта, именно ситуация с безопасностью определяет динамику застройки, инвестиционные настроения и ценовую политику в регионах. И хотя определенные области демонстрируют стремительный рост, аналитики предостерегают: эта тенденция не будет долговременной.
"Безусловно, если завтра боевые действия завершатся, рынок недвижимости начнет восстанавливаться быстрыми темпами", - отмечает специалист.
В первую очередь, по его словам, стоит ожидать взрывного восстановления в Киеве и Одессе. Именно эти города после победы покажут самые динамичные темпы застройки. Сразу за ними, прогнозирует эксперт, активизируется Харьков, а затем подтянется и Днепр. Эти мегаполисы имеют мощный экономический и демографический потенциал, поэтому их строительное возрождение станет лишь вопросом времени.
Киев и Одесса выстрелят сразу же. В принципе, там и сейчас ситуация со строительством держится на уровне, несмотря на войну, но сейчас они очень недооценены в плане спроса и строительства. Впрочем, ситуация очень изменится, как только будет хотя бы перемирие по небу
Также из-за условной безопасности растет спрос на недвижимость в Киевской области, популярностью пользуются в частности дуплексы и небольшие таунхаусы. По словам эксперта, охотнее покупают дома до 100 квадратных метров.
В то же время условно самые безопасные на сегодня регионы - Закарпатье и Ивано-Франковская область, по словам эксперта, очень переоценены из-за высокого спроса со стороны внутренне перемещенных лиц, которые искали более безопасное жилье в тыловых регионах.
В частности, в Ужгороде за время полномасштабной войны темпы застройки выросли в два раза по сравнению с довоенным периодом. Не на 20-30 или 50%, а в два раза
Однако эксперт отметил: такая активность не будет продолжительной. После завершения боевых действий рынок в этих локациях существенно изменится. Часть переселенцев вернется домой или переедет в другие регионы, где будет больше возможностей для работы и жизни. Это приведет к снижению спроса, а вместе с этим - и к замедлению темпов застройки.
"В частности, в Ужгороде сейчас более 60% застройщиков - из других городов. Как только они уедут, местных застройщиков останется гораздо меньше, и темпы строительства уменьшатся", - предостерегает эксперт. Похожая ситуация, по его мнению, ожидает и Ивано-Франковскую область.
Зато Львов, несмотря на активное строительство, имеет более стабильную перспективу. Как отмечает специалист, несмотря на распространенное мнение, что жилье во Львове массово скупают приезжие, наибольшая доля покупателей здесь - именно из Львовской области и соседних регионов. Такая структура спроса обеспечивает устойчивость рынка. Поэтому даже после завершения войны темпы возведения жилья во Львове существенно не изменятся - регион и до полномасштабного вторжения демонстрировал стабильное развитие, и эта тенденция, скорее всего, сохранится.
Таким образом, эксперт советует подходить к инвестициям в недвижимость в 2025 году стратегически: учитывать не только текущую ситуацию с безопасностью, но и долгосрочные изменения, которые неизбежно наступят после войны.