Продажа квартиры без стресса: советы эксперта, как быстро продать недвижимость
Киев • УНН
Эксперт Лариса Ставинога поделилась советами по быстрой продаже недвижимости. Важно выбрать риелтора, правильно определить цену и подготовить качественный рекламный контент.
Продажа недвижимости нередко становится вызовом для семьи, ведь это - не просто разместить объявление и ждать покупателя. Заниженная или завышенная цена, юридические ошибки и мошенники могут испортить сделку или существенно задержать процесс. УНН пообщался с президентом Союза специалистов недвижимого имущества Украины Ларисой Ставинога, чтобы разобраться, как подготовиться к продаже квартиры.
Последовательность продажи квартиры
Планируя продажу жилья, первое, что стоит сделать, по словам эксперта, это - выбрать надежного риелтора или агентство недвижимости, которое вас будет сопровождать.
Если человек принял решение продавать квартиру и планирует обращаться в компанию по недвижимости, то стоит выбрать компанию, с которой он будет сотрудничать. Можно спросить знакомых, кто с кем работал и получить рекомендации. Можно походить по сайтам агентств недвижимости и почитать отзывы. Это будет лучше, наверное. Почитать отзывы о работе риелторов и выбрать конкретного одного специалиста
Выбирая риэлтора, она советует учитывать его специализацию - одни работают с первичным жильем, другие с коммерческой недвижимостью или землей. Также стоит проверить, является ли специалист членом профессиональной общественной организации.
После выбора специалиста, клиент связывается с ним для первичной консультации и осмотра объекта. Риелтор приезжает на место, осматривает квартиру, проводит анализ рынка и предлагает формат дальнейшего сотрудничества. Следующий шаг - подписание договора, в котором фиксируются все договоренности и условия продажи.
После этого риелтор переходит к следующему этапу - созданию рекламного контента.
Сначала - рекомендации по предпродажной подготовке жилья: как освежить вид квартиры, что стоит убрать или изменить, чтобы заинтересовать покупателя.
Если клиент выполняет эти советы, а договор уже заключен, наступает момент согласования стратегии продажи: будет ли это открытая продажа, или эксклюзивное соглашение, какие каналы будут использоваться для продвижения. Здесь важно, чтобы риелтор и продавец нашли общее видение. "Потому что продавать сегодня можно разными техниками, разными методами. И хороший специалист все это знает", - подчеркивает эксперт.
В результате, если все рекомендации выполнены, а ожидания владельца соответствуют рыночной реальности, продажа не затягивается.
Обычно, если выполнили рекомендации специалиста. И если нет завышенных ожиданий у владельца, то квартира продается даже на сегодняшнем рынке обычно максимум за два-три месяца
Как подготовить квартиру к продаже
Прежде чем выставлять квартиру на продажу, важно определить ее реальную рыночную стоимость. Этим занимается риэлтор, который выезжает на объект. Он осматривает квартиру, анализирует предложения на рынке, и на основе этого формирует обоснованную цену. Однако это не то же самое, что государственная экспертная оценка.
По цене оценки (государственной экспертной оценки - ред.) объект никогда не продается. Это обычно очень завышенная цена
То есть такая оценка не учитывает индивидуальные особенности вашей квартиры, например, качество ремонта, состояние дома или инфраструктуру района.
Можно ли самостоятельно продать квартиру
На первый взгляд, продажа квартиры в Украине кажется несложным делом. Но, по словам эксперта, только до того момента, пока вы не столкнетесь с реальностью.
"Я советую обращаться к профессионалам. Когда вы столкнетесь с этими звонками, просмотрами, комментариями, сбором документов, то оно в круг выходит трудно. Надо много чего знать, уметь и иметь связи, чтобы все быстро решить", - объясняет она.
Впрочем самостоятельно продать квартиру тоже можно, однако надо помнить о рисках. "Человек выходит на сделку, он не знает, с кем встречается. Он не знает, какова конечная цель у этого человека - то ли просто купить квартиру, то ли узнать, где ты живешь. Время такое неспокойное", - говорит специалист.
В практике агентств, говорит Ставинога, уже были случаи, когда "покупатели" оказывались ворами. Они звонили как заинтересованные лица, приходили на просмотр, "осматривали" квартиру, а потом возвращались, чтобы вынести имущество.
Поэтому профессиональные риелторы обычно заранее проверяют документы потенциального покупателя, выясняют данные и фиксируют это в специальных письмах показа.
Когда человек показывает свой паспорт перед просмотром, когда он заключает какой-то документ - это защищает продавца. Если у человека есть что-то на уме, он не будет показывать паспорт, оставлять свои данные, не захочет светиться
Также по ее словам, чаще всего, когда продавцы выходят на рынок самостоятельно, возникают трудности с документами. Между тем покупатели могут быть с деньгами на руках и потребностью заселиться сразу - особенно те, кто переезжает из пострадавших регионов. Поэтому задержка из-за неготовности документов может стоить упущенной сделки.
Именно поэтому агентства обычно сразу приводят документы в порядок, чтобы как только появится покупатель - сразу можно идти к нотариусу.
К тому же, самостоятельно продать квартиру дороже, как отмечает эксперт, практически невозможно. Риелторы, которых нанимают для себя потенциальные покупатели, найдут способ "сбить" цену и выгодно купить вашу квартиру для своего клиента.
"Владельцы, которые продают самостоятельно, часто отдают квартиру на 30% (а иногда и больше) дешевле, чем могли бы получить, если бы работали с агентством и заплатили комиссию", - также добавляет эксперт.
Как составить объявление о продаже квартиры
"Для эффективной продажи нужен качественный фотоконтент, видеоконтент, озвучка", - отмечает эксперт.
Она советует готовить не один, а минимум пять различных вариантов текстов под один объект, чтобы можно было варьировать объявления. Так же важно иметь много фотографий, чтобы каждая текст сопровождался соответствующей фотосессией - это помогает сделать объявление более привлекательным и разнообразным.
Где разместить объявление о продаже квартиры
Чаще всего украинцы используют несколько проверенных платформ. Самый популярный вариант - OLX, где можно бесплатно подать объявление, а при желании - оплатить поднятие в списке, чтобы его видели больше потенциальных покупателей. Другой популярный ресурс - DOM.RIA. Он специализируется именно на недвижимости и требует реальные фото с геолокацией. Также спрос имеет LUN.ua, который собирает объявления с разных сайтов и позволяет покупателям легко сравнивать варианты.
Кто платит за услуги риелтора: продавец или покупатель
Ставинога подчеркивает, что на рынке нет никаких законов, которые бы определяли, кто именно должен платить - покупатель или продавец.
"Если вы хотите получить максимальную цену за свой объект, стоит обращаться к профессионалам, которые знают все тонкости и фишки рынка. Они умеют сделать так, чтобы квартира продалась дороже на 15-20%, а иногда даже на 25-30%. Если вы хотите купить квартиру как можно дешевле – обращаетесь к риелтору уже с этим запросом и он поможет "сбить" цену", - добавляет эксперт.
Как быстро продать квартиру
На рынке недвижимости есть объекты, которые годами остаются без покупателя - и причина часто не в состоянии квартиры или ее расположении, а в завышенных ожиданиях владельца.
Как объясняет эксперт по недвижимости, если продавец настаивает на лично установленной "внутренней" цене, которая значительно превышает реальную рыночную стоимость, "квартира может "гулять по рынку" годами - покупатели приходят, смотрят, но не покупают".
Что такое объект, который гуляет по рынку? Он продается от года до пяти. Каждый раз ожидания продавца - выше, и выше, и выше. А рынок так не работает
По словам эксперта, современные покупатели действуют очень осторожно: они изучают рынок, наблюдают за новыми объявлениями и принимают решение неспешно - иногда в течение года или даже дольше. Но если квартира появляется с адекватной ценой, интерес возникает сразу.
"Как только новое (жилье – ред.) вышло на рынок, они сразу придут, посмотрят и сразу будут предлагать какие-то деньги. И тут уже можно вести переговоры, немного поднимать цену, смотреть на заинтересованность сторон. Есть разные технологии, как это делать", - отмечает Ставинога.
Если владелец привязывает цену не к рынку, а к собственным жизненным планам, то как объясняет эксперт, все видят, что цена завышена, и идут покупать что-то другое. То есть "вы помогаете другим продать свои квартиры". После этого спрос на ваш объект резко падает - и его уже перестают смотреть. Приходится снижать цену.
Затягивание продажи очень опасно. Многие думают, что чем дольше квартира продается, тем лучше. На самом деле чем быстрее - тем эффективнее
Также, по мнению эксперта, лучше, когда продажей занимается одно агентство, "тогда весь спрос концентрируется у нее. Она может быстро обработать все звонки, держать связь с покупателями, сообщать об изменении цены и стимулировать интерес".
Продажа квартиры или комнаты
"При продаже комнаты важно учитывать юридические нюансы и смотреть пакет документов", - отмечает эксперт Ставинога.
Отдельную сложность представляет продажа комнаты в общежитиях или коммунальных квартирах.
"Нужно получить согласие всех совладельцев, которые имеют право первоочередного выкупа по заявленной цене", - объясняет Ставинога.
Если кого-то нет или не найдено, используется письменное нотариальное уведомление по почте. После этого, если никто из них не изъявил желание купить комнату в течение 30 дней, сделку можно заключать.
Впрочем, чтобы обойти эту процедуру, некоторые прибегают к процедуре дарения. Но если один из совладельцев докажет, что были переданы средства, такой договор легко признают недействительным.
"Это рискованно. И в зависимости от обстоятельств может повлечь даже уголовную ответственность", - подчеркивает эксперт.
