Розвиток міст в Україні неможливий: чому та як проблему вирішують в ЄС

В Україні розвиток міст фактично зупинився через неможливість виконати законодавчі вимоги до просторового планування.

Закон № 711-IX, ухвалений 2020 року, запровадив обов’язкове оновлення містобудівної документації: генеральних планів та просторових планів розвитку територій. Місцеві органи влади мали оновити все це до 1 січня 2025 року, однак до завершення перехідного періоду лише дві територіальні громади змогли затвердити відповідні просторові плани розвитку, а у великих містах за ці три роки не було оновлено жодного генерального плану. Війна внесла великі корективи у початкову ідею, і тепер у громад на це немає ні коштів, ні можливостей.

Для того, щоб мотивувати громади до оновлення генеральних планів, законом з 1 січня 2025 року скасовано можливість затверджувати зміни до містобудівної документації. Раніше зміни у плануванні міст дозволялося робити детальними планами територій, які конкретизували певні речі та за необхідності частково змінювали плани. Тепер же громади залишилися без будь-яких ефективних інструментів міського планування.

Фактично, громади та міста тепер можуть здійснювати планування лише шляхом затвердження нових генеральних планів і планів просторового розвитку. Разом з тим у них немає ресурсу для цього.

"Для багатьох територіальних громад розробка такої документації є фінансово непідйомною. Розвиток міст, фактично, заблоковано", — зазначають в Асоціації міст.

Загальна площа промислових зон у межах Києва, за чинним генпланом, перевищує 7 тис. га (для порівняння: площа всієї житлової забудови столиці сягає 13 тис. га). Ці депресивні території могли б перетворитися на нові житлові квартали, школи, парки й офіси. Але натомість залишаються "мертвими" через відсутність дієвого механізму їх перебудови чи ревіталізації. Детальні плани територій були чи не єдиним інструментом, що дозволяв відновлювати чи розвивати населені пункти та залучати інвестиції для цього. Тоді як внесення змін до генеральних планів завжди було складним та тривалим процесом, а в умовах війни — практично неможливим. Ситуація у місті Києві взагалі патова: оновлений генплан столиця отримає не раніше, аніж через декілька років після завершення війни.

"Якщо сьогодні місцева влада на території колишньої промзони захоче реалізувати проєкт соціального житла, то, незважаючи на наявність грошей, хай то грантові кошти чи інвестор, вони не зможуть цього зробити: у них просто немає інструменту, щоб передбачити таке житло у містобудівній документації. Відповідно, інвесторам та донорам теж нізвідки зʼявитися, адже подібний проєкт мав би бути спочатку передбаченим та затвердженим, перш ніж звертатися за засобами для його реалізації. Парадоксально, що ми опинилися в такій ситуації, коли так багато людей потребує подібних проєктів", — каже Євген Фаворов, голова Асоціації девелоперів.

У Європі навіть у жорстких системах планування передбачені гнучкі механізми. Наприклад, у Німеччині муніципалітети можуть змінювати зони під конкретний проєкт за домовленістю з інвестором, а в Польщі діє інструмент інтегрованого інвестиційного плану (ZPI), який дозволяє швидко узгоджувати розвиток територій із бізнесом.

Утім, в Україні ситуація ще складніша, ніж просто відсутність гнучких механізмів. Хоча Верховна Рада вже дозволила визначати функціональне призначення територій через детальні плани, Кабінет міністрів досі не привів власні підзаконні акти у відповідність до закону. У результаті навіть цей інструмент фактично не працює: обмеження лишаються чинними, і громади не можуть змінювати цільове призначення ділянок під реальні потреби. Це парадокс, адже законодавчо можливість є, але на практиці вона заблокована через бюрократичну невизначеність.

Станом на сьогодні Президент уже підписав Закон № 9549 (4321-IX) від 5 серпня, яким перенесено термін набрання чинності нових правил до 2028 року. Це дає громадам додатковий час, однак саме по собі відтермінування не вирішує проблеми. Необхідні підзаконні акти та постанови Кабміну, які приведуть у відповідність механізми роботи. Проєкт постанови "Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо розробки містобудівної документації на місцевому рівні" з поправками вже зареєстрований, але понад місяць залишається без остаточного рішення уряду.

У нинішніх умовах Україні потрібні не заборони і жорсткі обмеження, а навпаки — більш дієві та прозорі інструменти планування. Замість блокування ДПТ варто зосередитися на вдосконаленні процедур, підвищенні прозорості та контролю. Лише такий підхід дозволить і відновлювати економіку, і забезпечувати реальний розвиток міст у воєнний та повоєнний час.