Первичный рынок против вторичного: как изменился рынок недвижимости в Украине в 2025 году

После шока в первые годы полномасштабной войны рынок недвижимости в Украине демонстрирует постепенное восстановление. За последний год цены на квадратные метры показывают стабильный рост, а первичный рынок недвижимости начал опережать вторичный по скорости прироста. Об изменениях на украинском рынке недвижимости УНН пообщался с соучредительницей Concord Fintech Solutions, экспертом в сфере финтеха Еленой Соседкой.

Первичка в цене

По данным Государственной службы статистики, в I квартале 2025 года жилье в Украине подорожало почти на 4%, а за год цены на квадратные метры увеличились на 11,2%. Стоит отметить, что динамика свидетельствует о том, что цены быстрее растут на первичном рынке недвижимости – почти на 15% против чуть более 9% на вторичке.

По словам Елены Соседки, украинцы стали активнее вкладывать средства в недвижимость, ведь рассматривают ее как инструмент сохранения собственного капитала.

"Цены растут не столько из-за роста покупательной способности, сколько из-за инфляции и поднятия стоимости стройматериалов. Но есть важный нюанс: украинцы все чаще рассматривают недвижимость не для жизни, а как инструмент сохранения капитала – вместо депозитов или хранения средств в валюте", - пояснила Елена Соседка.

Стоит отметить, что сейчас наибольший прирост цен на квадратный метр наблюдается в центральных и западных регионах. Например, во Львове средняя цена квадратного метра от застройщика на первичном рынке, по данным сайта недвижимости lun.ua, достигла 57 600 гривен. Средняя стоимость квадратного метра недвижимости эконом-класса на львовской первичке достигает 39 900 гривен.

В Ивано-Франковске и Черновцах средняя цена за квадратный метр от застройщика на первичном рынке составляет 36 000 гривен, за квадратный метр эконом-класса застройщики хотят до 26 100 гривен.

В то же время в Харькове цены на первичке немного снизились и сейчас составляют 27 900 гривен, за квадратный метр эконом-класса застройщики просят 21 100 гривен.

В Одессе наоборот первичка демонстрирует активный рост цен. Здесь застройщики просят за квадратный метр в среднем 46 200 гривен. При этом в новостройках эконом-класса квадратный метр будет стоить до 29 300 гривен.

Киев стабилен

В столице рынок недвижимости в течение последнего года демонстрирует стабильный рост. Сейчас средняя цена квадратного метра в новостройках достигает 54 000 гривен, что немного дешевле, чем во Львове. По словам Елены Соседки, это может быть связано с тем, что Львов воспринимают как более безопасный город, ведь Киев чаще оказывается под массированными ракетными и дроновыми атаками.

"Сейчас наблюдается такая тенденция, что украинцы переместили часть средств из валютных сбережений в жилье в западных регионах, рассматривая их как "тихую гавань". Это, скорее, эмоциональная реакция на длительную войну и стремление иметь резервное жилье в условно безопасном городе и сохранить таким образом капитал", - отметила Елена Соседка.

Стоит отметить, что за столичное жилье премиум-класса придется отдать в среднем 134 200 гривен за квадратный метр. В бизнес-классе квадратный метр стоит 73 400 гривен, в комфорте - 46 600. А вот цены на эконом-класс несколько снизились с начала этого года и достигают 41 000 гривен за квадратный метр. Конечно, все зависит от того, в каком из районов столицы расположена квартира.

Что касается рынка вторичного жилья в Киеве, то 1-комнатные квартиры здесь в среднем продаются за 54,5 тысячи долларов, 2-комнатные – за 68 тысяч долларов (этот сегмент несколько упал в цене с начала года), а 3-комнатные – за 94,8 тысячи долларов. 

Вторичка растет медленнее, но уверенно

По данным геоинформационной системы сбора, анализа и визуализации ценовых показателей рынка недвижимости Украины "Увекон", цены на квартиры на вторичном рынке недвижимости стабилизировались и в первом квартале 2025 года начали демонстрировать тенденцию к росту в большинстве регионов Украины. Средняя стоимость квадратного метра достигла 40-42 тысяч гривен.

Так, например, по данным сайтов по продаже недвижимости, во Львове за 1-комнатную квартиру в среднем просят до 64 700 долларов, в Ивано-Франковске – 38 300 долларов, в Черновцах – 53 000 долларов, в Одессе – 43 700 долларов, а в Харькове – 22 000 долларов. При этом наблюдается увеличение количества объявлений по продаже жилья.

"Вторичка привлекает покупателей из-за меньших рисков, потому что здесь дом уже построен, введен в эксплуатацию, и есть все документы. Но инвесторы сегодня не просто ищут крышу над головой, они анализируют ликвидность, логистику, близость к границам. Мышление украинцев и выбор недвижимости стали более рациональным и обдуманным. Они стали меньше ориентироваться на, например, приближенность к центру, а больше на то, есть ли рядом стратегические объекты, на то, какие районы чаще обстреливает россия и т.д. То есть в фокусе в первую очередь фактор безопасности", - отметила Елена Соседка.

Эксперт также отметила, что к покупке жилья стимулирует граждан Украины и государственная программа "єОселя", которая предоставляет достаточно привлекательные условия для приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. В 2025 году 2 778 украинцев приобрели жилье по программе "єОселя" на сумму 5,1 млрд грн, из которых почти 60% пришлось на первичный рынок. Всего за время действия программы выдано кредитов на более 29,1 млрд грн.

"Сейчас рынок недвижимости эволюционирует. Квадратные метры перестают быть просто крышей над головой. Это уже новая форма финансового поведения в военное время", - резюмировала Елена Соседка.

Напомним

Ранее УНН рассказывал, что при выборе загородного жилья украинцы отдают предпочтение частным домам. Наибольшим спросом, по словам председателя правления Союза консультантов по недвижимости Ивана Кудояра, пользуются небольшие таунхаусы ценой до 100 тысяч долларов.