Первинка vs вторинка: як змінився ринок нерухомості в Україні у 2025 році

Після шоку в перші роки широкомасштабної війни ринок нерухомості в Україні демонструє поступове відновлення. За останній рік ціни на квадратні метри показують стабільне зростання, а первинний ринок нерухомості почав випереджати вторинний за швидкістю приросту. Про зміни на українському ринку нерухомості УНН поспілкувався зі співзасновницею Concord Fintech Solutions, експерткою у сфері фінтеху Оленою Сосєдкою.

Первинка у ціні

За даними Державної служби статистики, у І кварталі 2025 року житло в Україні подорожчало на майже на 4%, а за рік ціни на квадратні метри збільшилися на 11,2%. Варто зауважити, що динаміка свідчить про те, що ціни швидше зростають на первинному ринку нерухомості - на майже 15% проти трохи більше ніж 9% на вторинці.

За словами Олени Сосєдки, українці стали активніше вкладати кошти у нерухомість, адже розглядають її як інструмент збереження власного капіталу.

"Ціни зростають не стільки через ріст купівельної спроможності, скільки через інфляцію та підняття вартості будматеріалів. Але є важливий нюанс: українці дедалі частіше розглядають нерухомість не для життя, а як інструмент збереження капіталу - замість депозитів чи зберігання коштів у валюті", - пояснила Олена Сосєдка.

Варто зауважити, що наразі найбільший приріст цін на квадратний метр спостерігається у центральних та західних регіонах. Наприклад, у Львові середня ціна квадратного метра від забудовника на первинному ринку, за даними сайту нерухомості lun.ua, досягла 57 600 гривень. Середня вартість квадратного метра нерухомості економкласу на львівській первинці сягає 39 900 гривень.

В Івано-Франківську та Чернівцях середня ціна за квадратний метр від забудовника на первинному ринку становить 36 000 гривень, за квадратний метр економкласу забудовники хочуть до 26 100 гривень.

Водночас у Харкові ціни на первинці трохи знизились і зараз становить 27 900 гривень, за квадратний метр економкласу забудовники просять 21 100 гривень.

В Одесі навпаки первинка демонструє активне зростання цін. Тут забудовники просять за квадратний метр у середньому 46 200 гривень. При цьому в новобудовах економкласу квадратний метр коштуватиме до 29 300 гривень.

Київ стабільний

У столиці ринок нерухомості протягом останнього року демонструє стабільне зростання. Зараз середня ціна квадратного метра у новобудовах сягає 54 000 гривень, що трохи дешевше, ніж у Львові. За словами Олени Сосєдки, це може бути повʼязано з тим, що Львів сприймають як більш безпечне місто, адже Київ частіше опиняється під масованими ракетними та дроновими атаками.

"Зараз спостерігається така тенденція, що українці перемістили частину коштів з валютних заощаджень у житло в західних регіонах, розглядаючи їх як "тиху гавань". Це, швидше, емоційна реакція на тривалу війну і прагнення мати резервне житло в умовно безпечному місті та зберегти таким чином капітал", - зазначила Олена Сосєдка.

Варто зауважити, що за столичне житло преміум-класу доведеться віддати в середньому 134 200 гривень за квадратний метр. У бізнес-класі квадратний метр коштує 73 400 гривень, у комфорті - 46 600. А от ціни на економ-клас дещо знизилися з початку цього року і сягають 41 000 гривень за квадратний метр. Звісно, усе залежить від того, у якому з районів столиці розташована квартира.

Щодо ринку вторинного житла у Києва, то 1-кімнатні квартири тут у середньому продаються за 54,5 тисячі доларів, 2-кімнатні – за 68 тисяч доларів (цей сегмент дещо впав у ціні з початку року), а 3-кімнатні – за 94,8 тисячі доларів. 

Вторинка росте повільніше, але впевнено

За даними геоінформаційної системи збору, аналізу і візуалізації цінових показників ринку нерухомості України "Увекон", ціни на квартири на вторинному ринку нерухомості стабілізувалися і у першому кварталі 2025 року почали демонструвати тенденцію до зростання у більшості регіонів України. Середня вартість квадратного метра сягнула 40-42 тисяч гривень.

Так, наприклад, за даними сайтів з продажу нерухомості, у Львові за 1-кімнатну квартиру в середньому просять до 64 700 доларів, в Івано-Франківську – 38 300 доларів, у Чернівцях – 53 000 доларів, в Одесі – 43 700 доларів, а у Харкові – 22 000 доларів. При цьому спостерігається збільшення кількості оголошень з продажу житла.

"Вторинка приваблює покупців через менші ризики, бо тут будинок вже побудований, введений в експлуатацію, і є всі документи. Але інвестори сьогодні не просто шукають дах над головою, вони аналізують ліквідність, логістику, близькість до кордонів. Мислення українців і вибір нерухомості стали більш раціональним та обдуманим. Вони стали менше орієнтуватися на, наприклад, наближеність до центру, а більше на те, чи є поряд стратегічні обʼєкти, на те, які райони частіше обстрілює росія тощо. Тобто у фокусі в першу чергу безпековий фактор", - зазначила Олена Сосєдка.

Експертка також зауважила, що до покупки житла стимулює громадян України й державна програма "єОселя", яка надає досить привабливі умови для придбання житла як на первинному, так і на вторинному ринку. У 2025 році 2 778 українців придбали житло за програмою "єОселя" на суму 5,1 млрд грн, з яких майже 60% припало на первинний ринок. Загалом за час дії програми видано кредитів на понад 29,1 млрд грн.

"Зараз ринок нерухомості еволюціонує. Квадратні метри перестають бути просто дахом над головою. Це вже нова форма фінансової поведінки у воєнний час", - резюмувала Олена Сосєдка.

Нагадаємо

Раніше УНН розповідав, що під час вибору заміського житла українці віддають перевагу приватним будинкам. Найбільшим попитом, за словами голови правління Союзу консультантів із нерухомості Івана Кудояра, користуються невеликі таунхауси ціною до 100 тисяч доларів.