Квартира з ремонтом чи "після будівельників": що вигідніше купувати сьогодні
Київ • УНН
Купівля квартири з ремонтом або "після будівельників" залежить від мети: для себе чи для оренди. Готова квартира вигідна для інвесторів, а без ремонту – для тих, хто хоче зробити все на свій смак.
Купуючи квартиру, важливо враховувати, чи ви шукаєте житло для себе, чи плануєте заробляти на цій нерухомості. Готовий ремонт у житлі може бути як перевагою, так і зайвими витратами - усе залежить від ваших цілей та ресурсів.
УНН поспілкувався із рієлтором, експертом із нерухомості та членом АФНЦ Едуардом Бразасом, аби дізнатися, у яких випадках варто брати житло "після будівельників", а коли вигідніше купити квартиру з готовим оздобленням.
Купувати квартиру з ремонтом чи без
Експерт зазначає, що при виборі квартири із ремонтом чи без нього, важливо визначитись, купуєте ви нерухомість для себе чи в якості інвестиції та плануєте, наприклад, здавати житло в оренду. Від цього і залежатимуть переваги й недоліки.
У разі купівлі квартири для власного проживання головним мінусом уже відремонтованого житла може стати його невідповідність вашим особистим потребам.
Якщо ви купуєте для себе, то головний недолік такої ситуації - це те, що цей ремонт буде не такий, як ви хочете, а такий, як є. Там можуть бути не там розташовані розетки, не таке обладнання, ще щось і так далі. Тобто оце може не відповідати вашим побажанням стосовно житла, в якому ви б хотіли жити. Це головний недолік
До цього додається ще одна практична складність - організація ремонту.
Тому, якщо у вас немає якоїсь бригади, яка вам це буде робити, або ви самі не вмієте це робити, то не факт, що ви зможете закінчити ремонт швидко, якісно. І що у вас на це вистачить грошей. Тому часто-густо бувають ситуації, що ремонти там робляться по кілька місяців і все таке інше
Для інвестора ж, який планує одразу здавати житло в оренду, готова квартира - це вигідний варіант.
Для ситуації, коли ви, припустимо, купили квартиру, щоб здавати в оренду, то вам витрачати багато часу на ремонт - це втрачати гроші. А так ви купили квартиру, заплатили гроші - і квартира вже працює з першого дня, якщо там є ремонт. Ну і те саме з житлом. Тобто ви винаймаєте квартиру, чекаєте, поки щось зробите, а так ви можете заїхати і жити прямо завтра
Різниця в ціні квартири з ремонтом і без нього
Водночас одним із головних плюсів такої квартири є її вартість. Квартира із готовим ремонтом обійдеться дешевше ніж самотужки зроблений.
Якщо ми кажемо про переваги, то безумовно це ціна питання. Навіть якщо там ремонт зробив хтось, він навряд чи зможе продати це набагато дорожче ринкової ціни. А ринкова ціна не враховує вартість ремонту на 100%. Тому що зараз зробити ремонт - це досить дорого. І головне - нема людей, які ці ремонти будуть робити
Він зазначає, що "набагато дешевше квартиру без ремонта не купити".
За словами Бразаса, навіть якщо ремонт вам обійдеться у 500 доларів за метр, що майже нереально у нинішній час (середня ціна по Києву за його словами 1000-1200 за метр у новобудові), то навряд квартиру без ремонту продадуть за ціною на 500 доларів за метр менше від житла з ремонтом, щоб враховуючи вартість робіт ви "вийшли у нуль".
Чи варто купувати квартиру без ремонту
Тільки в тому разі, якщо у вас є можливість зробити ремонт швидко та дешево. Припустимо, ви самі будівельник, у вас є знайомі будівельники, які можуть щось зробити. Тобто, якщо у вас є люди і є ресурси на це, то може ремонт зробити самім, і буде вигідніше
Він зазначає, що при нинішніх цінах на матеріали та роботу, ціна ремонту "після будівельників" за квадрат у новобудові обійдеться у приблизно тисячу доларів, що може потягнути за вартістю на ще одну квартиру.
За словами рієлтора, якщо "ремонти - то ваш бізнес, то ви можете на цьому заробити", якщо плануєте інвестувати у нерухомість. Але в умовах сучасного ринку це потребує гнучкості й чіткого розуміння своїх можливостей.
Якщо можете робити ремонти пачками, тому що все приготовлено, то вигідніше навіть зайти з якимось дисконтом в об'єкт після будівельників. Швиденько зробити дуже економний ремонт за мінімальні гроші, поставити там епіцентрівські меблі й отримувати вже свій дохід
Для інвесторів-початківців, за його словами, стратегія має бути іншою.
Якщо мова йде про те, що у вас це перша, друга інвестиція, у вас нема цих можливостей зробити все швидко, то вам є сенс тоді звернути увагу на об'єкти, які, припустимо, мають потенціал для зростання ціни
Привабливим варіантом у цьому випадку можуть бути квартири в будинках, які вже фактично збудовані, але ще не здані в експлуатацію: косметичний ремонт зроблено, документи на фінальному етапі, а ціна поки що нижча за ринкову.
Це дозволяє одночасно і заробляти, і нарощувати вартість об’єкта завдяки завершенню формальностей.
Будинок ще не зданий і комунікації ще офіційно не підведені, але вже людина зробила там якісь не дуже дорогий косметичний ремонт і продає. То вам якраз можна такі об'єкти купити там, швидко докупити туди якісь меблі, вже прямо відразу заселяти орендарів, отримувати свій дохід прямо від майже першого дня експлуатації, а потім займатись там документами ще чимось і так далі. І відповідно ваш об'єкт там десь зростає в ціні
"Крім того, що ви отримуєте дохід, він ще й зростає інвестиційно, тому, що ви отримали документи, отримали підключення, там ще щось, уклали договори з комунальними організаціями. Ну, тобто такі об'єкти є, там можна їх по ринку шукати, десь знаходити", - додає він.
Втім, експерт наголошує, що через мобілізацію, дефіцит робочої сили та дорожнечу будматеріалів інвестування в недобудовані об’єкти несе серйозні ризики.
Коли я говорю про недобудовані будинки, я говорю про недобудовані, які вже фактично стоять і мова йде про те, що там не отриманий ще ввод в експлуатацію, немає якихось документів, які ось будівельником отримуються
"Тобто у забудовника є приток готівки й він точно документально принаймні цю забудову закриє, тому що фізично там вже робити нема чого, там питання тільки по комунікаціях і по документах. Тобто мова йде саме от про такі випадки. Вкладатись на рівні котловану я б зараз не ризикнув і своїм клієнтам теж не порадив", - наголошує експерт.
Він зазначає, що у 2022 році майже 100% будівництв були заморожені, що дає розуміння того, чого очікувати у разі погіршення ситуації в країні.
Те, як вони заморозили майже, ну, практично там на 100% всі будівництва у 2022 році чітко показує нам, як вони будуть діяти у разі, якщо ситуація ще раз погіршиться. Тому ми розуміємо, що ніхто не буде нічого добудовувати, кинуть і залишать, і все. І ніхто грошей вам не поверне
Найбезпечніше зараз інвестувати в ті об’єкти, які вже готові або на фінальній стадії завершення.
"Вкладаємося тільки в те, що або ось уже побудоване, або ось-ось зараз отримує документи. Тоді так, тоді воно можливо і є сенс", – додає експерт.
Чи варто робити ремонт перед продажем квартири
Питання щодо доцільності ремонту перед продажем квартири завжди залежить від її стану. Експерт пояснює, що варто підходити до цього індивідуально, оцінюючи реальний вигляд і потреби об’єкта.
"Тут треба розуміти, якщо у вас, умовно кажучи, убита квартира, де взагалі треба капітальний ремонт робити, то скоріш за все, то не треба туди вкладатись, тому що резони ті самі, що і після будівельників", - зазначає він.
Натомість якщо мова йде лише про усунення незначних дефектів, ситуація змінюється.
Якщо квартира потребує легкої косметики, десь плитка відвалилась, десь двері пошкрябані, ще щось, то таку косметику я б завжди рекомендував робити. Тому що це може не збільшує ціну прям в рази, але це 100% збільшує ліквідність квартири. Людина прийшла, побачила, що все охайно, все працює. Всі лампочки працюють, запах приємний, вона скоріше купить такий об'єкт, ніж об'єкт, який потребує якихось вкладень"
При цьому ключовим фактором залишаються:
- враження покупця під час огляду житла;
- бажаня “заїхати – і жити”, яке притаманно більшості потенційних покупців.
Бажання заїхати в готовий об'єкт і нічого не робити, навіть якщо насправді доведеться щось потім переробляти, але при перегляді цього не видно, то оце от бажання буде спонукати укласти угоду саме там
Він також зазначає, що якщо можна обійтись просто гарним клінінгом, повкручувати всі лампочки і усунути недоліки - цього теж може бути достатньо.
