Квартира с ремонтом или "после строителей": что выгоднее покупать сегодня
Киев • УНН
Покупка квартиры с ремонтом или "после строителей" зависит от цели: для себя или для аренды. Готовая квартира выгодна для инвесторов, а без ремонта – для тех, кто хочет сделать все по своему вкусу.
При покупке квартиры важно учитывать, ищете ли вы жилье для себя или планируете зарабатывать на этой недвижимости. Готовый ремонт в жилье может быть как преимуществом, так и лишними затратами - все зависит от ваших целей и ресурсов.
УНН пообщался с риелтором, экспертом по недвижимости и членом АФНЦ Эдуардом Бразасом, чтобы узнать, в каких случаях стоит брать жилье "после строителей", а когда выгоднее купить квартиру с готовой отделкой.
Покупать квартиру с ремонтом или без
Эксперт отмечает, что при выборе квартиры с ремонтом или без него, важно определиться, покупаете ли вы недвижимость для себя или в качестве инвестиции и планируете, например, сдавать жилье в аренду. От этого и будут зависеть преимущества и недостатки.
В случае покупки квартиры для собственного проживания главным минусом уже отремонтированного жилья может стать его несоответствие вашим личным потребностям.
Если вы покупаете для себя, то главный недостаток такой ситуации - это то, что этот ремонт будет не такой, как вы хотите, а такой, как есть. Там могут быть не там расположены розетки, не такое оборудование, еще что-то и так далее. То есть это может не соответствовать вашим пожеланиям относительно жилья, в котором вы бы хотели жить. Это главный недостаток
К этому добавляется еще одна практическая сложность - организация ремонта.
Поэтому, если у вас нет какой-то бригады, которая вам это будет делать, или вы сами не умеете это делать, то не факт, что вы сможете закончить ремонт быстро, качественно. И что у вас на это хватит денег. Поэтому часто бывают ситуации, что ремонты там делаются по несколько месяцев и все такое прочее
Для инвестора же, который планирует сразу сдавать жилье в аренду, готовая квартира - это выгодный вариант.
Для ситуации, когда вы, допустим, купили квартиру, чтобы сдавать в аренду, то вам тратить много времени на ремонт - это терять деньги. А так вы купили квартиру, заплатили деньги - и квартира уже работает с первого дня, если там есть ремонт. Ну и то же самое с жильем. То есть вы снимаете квартиру, ждете, пока что-то сделаете, а так вы можете заехать и жить прямо завтра
Разница в цене квартиры с ремонтом и без него
В то же время одним из главных плюсов такой квартиры является ее стоимость. Квартира с готовым ремонтом обойдется дешевле чем самостоятельно сделанный.
Если мы говорим о преимуществах, то безусловно это цена вопроса. Даже если там ремонт сделал кто-то, он вряд ли сможет продать это намного дороже рыночной цены. А рыночная цена не учитывает стоимость ремонта на 100%. Потому что сейчас сделать ремонт - это достаточно дорого. И главное - нет людей, которые эти ремонты будут делать
Он отмечает, что "намного дешевле квартиру без ремонта не купить".
По словам Бразаса, даже если ремонт вам обойдется в 500 долларов за метр, что почти нереально в нынешнее время (средняя цена по Киеву по его словам 1000-1200 за метр в новостройке), то вряд ли квартиру без ремонта продадут по цене на 500 долларов за метр меньше от жилья с ремонтом, чтобы учитывая стоимость работ вы "вышли в ноль".
Стоит ли покупать квартиру без ремонта
Только в том случае, если у вас есть возможность сделать ремонт быстро и дешево. Допустим, вы сами строитель, у вас есть знакомые строители, которые могут что-то сделать. То есть, если у вас есть люди и есть ресурсы на это, то может ремонт сделать самим, и будет выгоднее
Он отмечает, что при нынешних ценах на материалы и работу, цена ремонта "после строителей" за квадрат в новостройке обойдется примерно в тысячу долларов, что может потянуть по стоимости на еще одну квартиру.
По словам риелтора, если "ремонты - это ваш бизнес, то вы можете на этом заработать", если планируете инвестировать в недвижимость. Но в условиях современного рынка это требует гибкости и четкого понимания своих возможностей.
Если можете делать ремонты пачками, потому что все приготовлено, то выгоднее даже зайти с каким-то дисконтом в объект после строителей. Быстренько сделать очень экономный ремонт за минимальные деньги, поставить там эпицентровскую мебель и получать уже свой доход
Для инвесторов-новичков, по его словам, стратегия должна быть другой.
Если речь идет о том, что у вас это первая, вторая инвестиция, у вас нет этих возможностей сделать все быстро, то вам есть смысл тогда обратить внимание на объекты, которые, допустим, имеют потенциал для роста цены
Привлекательным вариантом в этом случае могут быть квартиры в домах, которые уже фактически построены, но еще не сданы в эксплуатацию: косметический ремонт сделан, документы на финальном этапе, а цена пока что ниже рыночной.
Это позволяет одновременно и зарабатывать, и наращивать стоимость объекта благодаря завершению формальностей.
Дом еще не сдан и коммуникации еще официально не подведены, но уже человек сделал там какой-то не очень дорогой косметический ремонт и продает. То вам как раз можно такие объекты купить там, быстро докупить туда какую-то мебель, уже прямо сразу заселять арендаторов, получать свой доход прямо от почти первого дня эксплуатации, а потом заниматься там документами еще чем-то и так далее. И соответственно ваш объект там где-то растет в цене
"Кроме того, что вы получаете доход, он еще и растет инвестиционно, потому что вы получили документы, получили подключение, там еще что-то, заключили договоры с коммунальными организациями. Ну, то есть такие объекты есть, там можно их по рынку искать, где-то находить", - добавляет он.
Впрочем, эксперт отмечает, что из-за мобилизации, дефицита рабочей силы и дороговизны стройматериалов инвестирование в недостроенные объекты несет серьезные риски.
Когда я говорю о недостроенных домах, я говорю о недостроенных, которые уже фактически стоят и речь идет о том, что там не получен еще ввод в эксплуатацию, нет каких-то документов, которые вот строителем получаются
"То есть у застройщика есть приток наличности и он точно документально по крайней мере эту застройку закроет, потому что физически там уже делать нечего, там вопрос только по коммуникациям и по документам. То есть речь идет именно вот о таких случаях. Вкладываться на уровне котлована я бы сейчас не рискнул и своим клиентам тоже не посоветовал", - отмечает эксперт.
Он отмечает, что в 2022 году почти 100% строек были заморожены, что дает понимание того, чего ожидать в случае ухудшения ситуации в стране.
То, как они заморозили почти, ну, практически там на 100% все стройки в 2022 году четко показывает нам, как они будут действовать в случае, если ситуация еще раз ухудшится. Поэтому мы понимаем, что никто не будет ничего достраивать, бросят и оставят, и все. И никто денег вам не вернет
Безопаснее всего сейчас инвестировать в те объекты, которые уже готовы или на финальной стадии завершения.
"Вкладываемся только в то, что либо вот уже построено, либо вот-вот сейчас получает документы. Тогда да, тогда оно возможно и есть смысл", – добавляет эксперт.
Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры
Вопрос о целесообразности ремонта перед продажей квартиры всегда зависит от ее состояния. Эксперт объясняет, что стоит подходить к этому индивидуально, оценивая реальный вид и потребности объекта.
"Здесь надо понимать, если у вас, условно говоря, убитая квартира, где вообще надо капитальный ремонт делать, то скорее всего, то не надо туда вкладываться, потому что резоны те же, что и после строителей", - отмечает он.
Зато если речь идет только об устранении незначительных дефектов, ситуация меняется.
Если квартира требует легкой косметики, где-то плитка отвалилась, где-то дверь поцарапана, еще что-то, то такую косметику я бы всегда рекомендовал делать. Потому что это может не увеличивает цену прямо в разы, но это 100% увеличивает ликвидность квартиры. Человек пришел, увидел, что все опрятно, все работает. Все лампочки работают, запах приятный, он скорее купит такой объект, чем объект, который требует каких-то вложений"
При этом ключевым фактором остаются:
- впечатление покупателя во время осмотра жилья;
- желание “заехать – и жить”, которое присуще большинству потенциальных покупателей.
Желание заехать в готовый объект и ничего не делать, даже если на самом деле придется что-то потом переделывать, но при просмотре этого не видно, то это вот желание будет побуждать заключить соглашение именно там
Он также отмечает, что если можно обойтись просто хорошим клинингом, повкручивать все лампочки и устранить недостатки - этого тоже может быть достаточно.