Нерозпроданий запас та ризикова інвестиція: яка ситуація на ринку житла

Літнє затишшя чи стагнація?

Літо і до початку повномасштабної війни було не найгарячішим сезоном купівлі-продажу житла. Звісно, цей рік – не виняток. Навіть деяка активізація попередніх кількох місяців зараз якщо і спостерігається, то тільки на вторинному ринку – є певна кількість угод, яка, зокрема, стосується того житла, яке вирішили продати ті, хто планує залишитися за кордоном.

«Вторинний ринок нерухомості на сьогодні досить активний, первинний перебуває в процесі стагнації», - каже перший віцепрезидент Cпілки фахівців нерухомого майна України Лариса Ставинога.

Восени експерти очікують деякого пожвавлення – причини для таких прогнозів різні: від традиційного пожвавлення ділової активності восени, психологічної потреби жити далі навіть під час війни до запуску нової програми кредитування від Укрфінжитло, яка почне працювати з 1 серпня.

Але і змінних, які можуть негативно вплинути на рівні продажів житла в усіх сегментах ринку теж немало – інфляція, падіння рівня доходів українців, виїзд за кордон і найголовніше – можливі руйнування, спричинені ворожими атаками.

«Люди не поспішають купувати і через безпеку - сьогодні ніхто не застрахований від можливих руйнувань, і через брак коштів - суттєве зростання курсу валют та досить висока інфляція значно зменшили купівельну спроможність населення. А вартість будівництва зросла», - каже президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір.

За його оцінками, обсяг ринку первинної нерухомості в столиці «всохся» до 20% від довоєнного рівня. Людей, якщо і цікавить придбання житла у столиці, то на вторинці або ж у введеній в експлуатації новобудові, де залишилося лише зробити ремонт.

Якщо ж говорити про ситуацію на ринку житла в інших містах, то, за словами президента Спілки фахівців з нерухомого майна України Віктора Несіна, у Херсоні ринку наразі немає, а в Харкові спостерігається дуже слабкий попит. Загалом ринок живе в західному регіоні – в таких містах як Львів, Тернопіль, Івано-Франківськ.

Придбати не можна орендувати

Нещодавно свою оцінку ситуації на ринку оприлюднив Нацбанк. Головний висновок – ринок у кризі. В Україні за рік повномасштабної війни було видано менше 250 кредитів на придбання житла – ринок іпотеки не працює. Не справляються і державні програми підтримки. Попит на житло пригнічений через війну, еміграцію, падіння доходів. Імовірно, ще довго залишатиметься таким. За оцінками НБУ, наразі оренда житла вигідніша за її придбання.

«Про те, що ціни на ринку нерухомості далекі від свого природного, підкріпленого ринковими факторами рівня, свідчить і співвідношення ціни та оренди. Воно і далі майже вдвічі перевищує історичне середнє», - ідеться у звіті НБУ. Регулятор робить висновок – орендувати вигідніше.

Перспектива дефіциту та відкладений попит

У першому кварталі 2023 року в Україні ввели в експлуатацію майже 25 000 нових квартир, але це будівництва, розпочаті до повномасштабної війни.

Нові проекти більшість забудовників розпочинати не ризикують (поодинокі винятки зустрічаються у західних областях). Причина проста – люди неохоче інвестують у нерухомість, як житлову, так і комерційну, і, відповідно, нове будівництво, навіть за умови наявності у забудовника фінсової подушки безпеки, – справа ризикована.

"Оскільки житловий фонд зменшується через руйнування, а нові проекти починаються все рідше, усе більш імовірним стає дефіцит пропозиції на ринку житла в довгостроковій перспективі", – прогнозує НБУ.

Оживити ринок можуть інвестиції, вважає директор аналітико-дослідницького центру "Інститут міста" Олександр Сергієнко.

«Єдиний фактор, який може розбурхати ринок нерухомості, - це надходження інвестицій у будівельну галузь. Зараз надходження немає із зрозумілих причин – інвестиції не ідуть туди, де йде війна. Є тільки гуманітарні проекти для будівництва житла тим, хто його втратив. А риночне поліпшення, коли люди просто поліпшують свої умови житла, не буде поки, бо немає інвестицій», - пояснює експерт.

Та все ж є певний запас нереалізованого житла, а ще є відкладений попит, особливо на первинку. З цим погоджуються і експерти, і самі забудовники. Це дає надію на певні зрушення, якщо не зараз, то після Перемоги.