Нехватка кадров и дефицит материалов: как восстанавливается рынок строительства жилья и подорожают ли квартиры

КИЕВ. 1 июля. УНН. После 24 февраля строительная отрасль практически до июня месяца находилась в простое. Остановились и продажи жилья. Пока ситуация на рынке первичной недвижимости постепенно выравнивается, однако, не такими быстрыми темпами как бы хотелось и самим застройщикам, и государству и инвесторам. Ситуация, конечно, имеет некоторую географическую обусловленность - от полной стагнации в регионах, где продолжаются активные действия, до оживления строительства и спроса в Киеве, и на западе страны. С какими вызовами столкнулась отрасль строительства жилья УНН поговорил с представителями крупнейших застройщиков.

Падение спроса

“Война полностью изменила приоритеты покупателя в Украине. С начала полномасштабного вторжения приоритетом стала безопасность населения. Введение военного положения означало и введение запрета на все операции с недвижимостью – реестры были закрыты. Ситуация начала меняться только в мае с частичным открытием реестров, возобновлением строительных работ в столице и других городах.

Но, хотя случаи инвестиционных соглашений были зафиксированы как на западе Украины, так и в центральных регионах, падение количества соглашений катастрофическое для отрасли в целом. Ведь именно инвестиционные соглашения частных лиц на первичном рынке жилья и были основным источником финансирования нового строительства”, – говорит управляющий партнер "Украинского клуба недвижимости" и основатель Благотворительного фонда "Жилье для ВПЛ" Ольга Соловей.

Потеря жилья для тысяч украинцев не стала стимулирующим фактором, ведь оставшиеся без жилья из-за боевых действий в большинстве случаев не имеют денег, а те, у кого деньги есть, - ждут что же будет дальше.

По словам Соловей, все же есть некоторый спрос на жилье в высокой стадии готовности или полностью готовое для проживания. Подтверждают это и столичные застройщики и добавляют, что людей в основном интересуют дома, которые будут готовы не позднее наступления отопительного сезона. Чаще люди стали спрашивать и о квартирах с ремонтом от застройщика.

“Недвижимостью люди интересуются. Преимущественно готовыми квартирами или такими, которые могут быть введены за какой-нибудь небольшой промежуток времени. Но количество продаж далеко от довоенных. И это понятно, спрос есть, но люди не спешат вкладывать средства в недвижимость, когда город обстреливают ракетами и высокой остается угроза разрушения”, – рассказывает директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО "ХК "Киевгорстрой" Татьяна Маркова.

Но по сравнению с провальными весенними месяцами, июнь принес некоторое оживление на рынке – но темпы все еще медленные. Если говорить о каждом конкретном застройщике, то заинтересованность потенциальных инвесторов зависит, в частности, от доверия к этому застройщику.

“В июне мы чувствуем возобновление продаж, но это довольно медленный темп и он почти напрямую коррелируется с тем, возобновили ли строительство сами застройщики. Если восстановили, то, конечно, клиенты больше им доверяют. Если не возобновили, то на существенные продажи эти компании не рассчитывают”, - уточняют в офисе СК Dim и добавляют, что среди тех, кто покупает жилье в столице много людей, из таких городов как Харьков, Одесса, Запорожье, Днепр и с Донбасса.

“Чтобы не снимать (жилье – ред.) дальше и больше верят в Киев. Хотя многие обычно и на Западную Украину переезжают, но не все”, - добавляют в компании.

Необычный спрос продиктован войной

Кроме спроса на готовые квартиры людей все больше интересуют паркинги и ячейки – продиктован такой спрос ракетными ударами.

“Мы чувствуем спрос на специфические вещи, как ячейки подземные, потому что люди воспринимают их как бомбоубежища. Если люди раньше каморку выбирали себе или паркинг под завершение строительства дома, то сейчас они их просят сразу. Раньше такого не было”, – говорят в СК Dim.

Подтверждают заинтересованность паркингами и в “Киевгорстрое”.

Нехватка рабочих

Практически все опрошенные УНН компании говорят о нехватке рабочей силы, ведь традиционно на стройках в основном работают мужчины.

По словам Ольги Соловей, некоторые компании на рынке говорят о 10%, некоторые называют цифру в 30% мобилизованных рабочих.

“Многие военнообязанные строители мобилизованы в ряды ВСУ и Добровольческие формирования. Если до войны на наших стройплощадках работало до 10 тысяч человек, сегодня удалось собрать едва 5% рабочих. А в работе 30 ЖК, это 2,5 миллиона квадратных метров. Поэтому смогли возобновить строительство только на семи объектах высокой готовности”, - говорят в “Киевгорстрое” и уверяют, что со временем все жилые комплексы однозначно будут достроены.

Несколько проще с кадрами в тех компаниях, которые используют не собственные бригады, а нанимают для строительства подрядчиков. Хотя в этом случае нехватка рабочей силы может достигать 40%.

Но в целом застройщики смотрят на ситуацию не без оптимизма, надеясь продолжать строительство, по крайней мере, уже начатых проектов пусть и не довоенными, но все же довольно быстрыми темпами.

Нарушены цепи доставки и дефицит материалов

“К сожалению, во время военных действий мы потеряли несколько значительных мощностей производителей строительных материалов. К тому же полностью приостановлен экспорт стекла и цемента из беларуси и россии. На рынке прогнозируют проблемы с гипсокартоном, стеклом, железобетонными продуктами.

Определенное количество материалов есть на складах, но логистика стала гораздо дороже, что также влияет на конечную стоимость”, – описывает общую ситуацию Соловей.

На строительном рынке говорят, что наблюдается дефицит утеплителей, керамоблоков, а также металла.

“Дефицит наблюдается по всем позициям - недостаточны объемы производства. Выросли расценки. Это арматура, кирпич, цемент, стеклопакеты и в целом стекло, алюминий для оконных конструкций, отделочные материалы... Мы сейчас используем то, что осталось на складах, в больших супермаркетах. Новых поставок пока нет, потому что завозили в основном морским путём. Сейчас вопрос стоит в том, что нужно завозить где-нибудь в Европу самолетами, а потом из Европы поездами. Это совсем не та скорость поставок и не те объемы, которые нужны. Поэтому по любой позиции есть недостаток”, – рассказали в компании Интергал-Буд.

Есть проблемы и с теми материалами, которые использовались для внутренних отделочных работ.

Кроме нехватки материалов происходит и их удорожание на фоне усложнения логистики, колебания валютного курса, а также того факта, что строительные материалы не были внесены в перечень товаров критического импорта.

Будет ли подорожание новостроек и задержка сдачи уже начатых объектов?

Себестоимость строительства, по оценкам застройщиков, уже возросла на 10 – 15%, а в некоторых случаях рост составляет и 30% – в зависимости от используемых материалов.

Но цены поднимать девелоперы не спешат, а уже подписанные контракты планируют реализовать по старым ценам.

“Мы стараемся удерживать цены, поскольку понимаем, что спрос наоборот падает и платежеспособность падает”, – говорят в СК Dim.

А вот на объектах низкой готовности рост стоимости некоторые застройщики все же допускают. И на скидки рассчитывать не стоит, потому что себестоимость строительства продолжает расти, а рентабельность уменьшается.

“Не будет дисконта 20-30-50%, как это прогнозировали. Потому что рост себестоимости не позволяет снижаться в цене. Однозначно, прибыль строительных компаний уменьшится, некоторые откровенно говоря, готовы строить в ноль, по себестоимости, чтобы просто обеспечивать рабочие места и объем производства, чтобы не было простоев, чтобы не было остановки процесса”, – говорят в Интеграл-Буд.

Масштабного пересмотра цен на первичном рынке жилья следует ожидать тогда, когда восстановится спрос. Достаточно оптимистично смотрят на это в компании KAN Development – ​​осенью они ожидают оживления спроса, а после этого можно будет вернуться к вопросу ценообразования.

Что касается задержки в сдаче существующих объектов, то, хоть и не очень охотно, но застройщики это допускают – это обусловлено и объективными причинами – простоем в весенний период, нехваткой кадров.

“Конечно, застройщики постараются максимально быстро завершить. Им самим выгодно это сделать, чтобы поскорее заселить и не нести расходы на содержание, на отопление этих домов, скорее передать право собственности. Но все равно в графики довоенные уложиться невозможно”, – говорят в Интеграл-Буд.

Сейчас большинство застройщиков направили все имеющиеся силы на завершение тех проектов, которые близки к "финишу". Прогнозируют, что отдельные проекты все же смогут реализовать в срок или с минимальным отставанием.

А вот что касается запуска новых проектов, то, скорее всего, это произойдет после победы.

Выход из кризиса

“Улучшить ситуацию могла бы государственная ипотека, лизинговые или целевые программы, но банки практически не возобновили ипотечное кредитование, государственная ипотека 7% на паузе. Сейчас мы пересматриваем программы реализации недвижимости, будем предлагать людям разные инструменты для покупки, потому что мы, как застройщики, заинтересованы в продаже, а люди – в новом жилье”, - говорят в “ХК “Киевгорстрой”

Итак компании в поиске новых инструментов для приобретения жилья. Однако здесь следует добавить, что девелоперы столкнулись с задолженностью по уже имеющимся программам рассрочки. Показатели “провисания” платежей называют разные – от 20 до 70%. К примеру, в KAN Development говорят о том, что сейчас платят взносы 80% инвесторов. И хотя возобновление регулярности таких платежей одна из важных задач для девелоперов, большинство компаний отказались от введения штрафных санкций за нарушение сроков выплат, или даже частично реструктуризируют задолженность.

Выходом действительно могло бы стать возобновление ипотечного кредитования, а в перспективе запуск государственных программ по восстановлению жилья для тех, кто потерял его из-за войны. Но сейчас, к сожалению, это лишь перспективы, а потому застройщики в ближайшее время не ожидают выйти на довоенные уровни продаж. Но надеются удержать отрасль, которая важна для экономики страны в целом.

“Запрос есть, ресурсы преимущественно ограничены, но поскольку строительство - один из мощных драйверов экономики, то его активизация критически важна для страны. Значит - нужно максимально поддержать отрасль. Но главное сейчас – победа”, – говорят в “Киевгорстрой”.

Записали Варвара Крат и Елена Архипова