В условиях "теневого" рынка земли существует семь схем использования госземель - СМИ

Схема №1 "Фермерская земля"

Самая распространенная схема, которой пользовался весь агрорынок с 2012-го по 2016 год для формирования своих земельных банков - передача госземель физическим лицами, принимавшими ее под ведение фермерского хозяйства (ФХ). Каким был механизм?

До 4 апреля 2016 года действовала статья 134 (часть вторая) Земельного кодекса Украины, которая позволяла гражданам получать в аренду государственную землю (без проведения аукционов) под такие хозяйства. Было два условия - наличие у будущего фермера диплома о агрообразовании и опыт работы в АПК.

Такая лазейка позволяла всем участникам рынка наращивать свои земельные банки в период бурных 2000-х. По разным оценкам, безаукционно после 2013 года под контроль физлиц перешло около 2 млн га с/х земли. Какая доля пошла из них в земельные банки агропредприятий - сказать трудно: найти такую статистику сейчас невозможно. Но, по неофициальным оценкам экспертов, 1 млн оказался под формированием зембанков агропредприятий, остальные - под ФХ.

"Раньше Госгеокадастр передавал фермерам земли в аренду без аукционов и ограничения площадей. Этим активно пользовались сельхозпроизводители. Создавали фермерские хозяйства, которые брали землю на 49 лет и передавали ее себе же под 3% за субарендой, а фактически работали на агрохолдинги... "Нарезались" достаточно большие куски земли, по несколько сотен гектаров, под конкретных людей. В этой схеме принимали участие избранные. То есть, "дутых" фермеров было не так много", - рассказывал изданию об этой схеме в рамках закона в интервью президент "Земельного союза Украины" Андрей Кошиль.

Как это происходило на практике?

"Площадь никак не ограничивалось: человек мог взять для ведения фермерского хозяйства любую площадь земель (без проведения аукциона), главное, у него должно было быть аграрное образование и опыт работы в агросекторе. Иногда региональные геокадастры могли требовать документы на подтверждение востребованной площади, а также того, что там будет выращиваться", - рассказывает AgroPolit.com детали председатель союза Центр развития земельных правоотношений в Украине Леонид Корейба. Те, кто не обрабатывал эту землю самостоятельно, отдавали ее в субаренду агропредприятиям через договор об инвестировании или совместное использование этой земли.

Его слова подтверждает в комментарии AgroPolit.com председатель земельного подкомитета аграрного комитета Рады Олег Кулинич.

"В большинстве случаев фермерские хозяйства не создавали, а полученную физлицами землю передавали в субаренду какому-нибудь крупному предприятию или небольшому холдингу", - объясняет он.

Таким механизмом пользовались тогда все участники агрорынка (крупные, средние, малые), потому что само государство поставило их в такие условия.

"В свое время государственные администрации давали земли с/х в аренду хозяйствам, которые подпадали под категорию фермерских. Поэтому, по согласованию с руководством агропромхолдинга, мы приняли решение о диверсификации земельного банка и создании фермерских хозяйств из сотрудников "Агрофирмы "Добробут". Петр Рыбин, который в то время занимал должность финансового директора "Астарты", эту идею поддержал", - рассказывал детали формирования зембанка "Астарта-Киев" в интервью экс-директор дочерней структуры холдинга агрофирмы "Добробут" Александр Коваленко.

По его словам, он договаривался с людьми, "пока они работают в холдинге, то предоставляют свои земли нам в аренду".

"А как уйдут с предприятия - могут распоряжаться землей по своему усмотрению. Тогда люди, которые имели фермерские хозяйства, приходили в агрофирму "Добробут" "под меня", под мое имя. Эти фермерские хозяйства находились в структуре агрофирмы "Добробут" до последнего. Многие из них и сегодня в структуре "Добробут", потому что это сотрудники предприятия", - объясняет он.

Хотя программа была абсолютно легальной (что не запрещено законом - то разрешено, и принцип этот никто не отменял), однако не все компании так открыто говорят об этом периоде своей земельной истории. Для них это имиджевые риски. Большинство уже присутствуют на международных рынках, проводили IPO. Никому не хочется объяснять инвесторам, почему государство сознательно загнало бизнес в такой тупик с землями. По нашим данным, такие госземли были в земельных банках ТОП-10 крупнейших агропредприятий, таких как "Астарта", "Кернел", "МХП", в "Сварог Вест Груп" в период предыдущего руководства компании, "Мрия" имела значительный процент земельного банка именно таких земель и другие.

События двух майданов ускорили изменение этой ситуации. И государство, и агрокомпании понимали имиджевые риски дальнейшего использования такой схемы для агрорынка, поэтому, благодаря потеплению политической ситуации в стране, агролобби в парламенте смогли закрыть эту лазейку. Хотя Госгеокадастр и сопротивлялся.

Так, 18 февраля 2016 года депутаты принимают закон №1012-VIII (регистрационный - 2279) "О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно проведения земельных торгов". Среди его авторов - Давыденко В.М., Юрчишин П.В., Лунченко В.В., Кучер Н.И., Кулинич О.И., Лабазюк С.П., Козаченко Л.П., Бакуменко А.Б. И после этого из ЗКУ (закон №2768-III) исчезает пункт о фермерской земле. А уже 3 апреля 2016-го все государственные земли начинают сдавать через аренду только на аукционах.

Схема №2 "Украгропром"

Ее прописало само правительство. 6 февраля 2012 года Кабмин Николая Азарова принял распоряжение №113-р - об отчуждении 111,26 тыс. га земли из хозяйств НААН в пользу частной компании "Украгропром" (тогда ее связывали с нынешним нардепом Сергеем Тарутой) с целью улучшения финансово-хозяйственных показателей. Однако такое улучшение привело к миллионным убыткам, которые разбирают даже сейчас, поэтому уже 18 июня 2014-го №583-р отменено предыдущее распоряжение, и государство сохранило в землепользовании НААН 111 тыс. га земель государственных предприятий исследовательских хозяйств.

Вышеназванные две программы уже "умерли". Поэтому как выглядит ситуация сейчас?

Главное отличие "тогда" и "сейчас", говорят опрошенные AgroPolit.com эксперты, это то, что в госземлях больше заинтересованы небольшие компании и фермерские хозяйства. Большие не хотят лишних репутационных рисков, для них главная статья пополнения зембанка - аренда земель у владельцев паев. А здесь есть два варианта ее получения.

"Первый вариант - эмфитевзис с неограниченным сроком аренды, что приводило к появлению аренды на 200-300 лет. Сейчас законом №2498 с 1 января 2019 года срок эмфитевзиса ограничили, сравняв с долгосрочной арендой - не более 50 лет. Второй - простая аренда (заключается максимум на 50 лет) с прицелом на право первого выкупа в случае открытия рынка", - объясняет председатель союза Центр развития земельных правоотношений в Украине Леонид Корейба.

К числу же "схем" с госземлями, которые получили распространение сегодня, относятся еще несколько.

Схема №3 "Договоры общего пользования"

Как пояснил Олег Кулинич, эти договоры находятся вне юридической плоскости. Но это не главный их минус и негатив.

"Использование госземель через такие договоры совершенно не наполняет местные бюджеты. Эти договоры - вне юридической плоскости, они - это классическая схема, которую сегодня используют при обработке госземель, которые находятся в распоряжении НААН, различных ГП, как "Коневодство Украины". Потери от такого механизма значительны. Давайте посчитаем. Общее количество таких госземель - ориентировочно 500 тыс. га. Примерно половина из них задействована под договоры совместной обработки, поэтому они не учитываются в одном реестре. Совместная обработка означает минимальную ставку арендной платы с одного га. Примерно она составляет минимум 3%, а максимум - 7%. Например, в Полтавской области владельцы паев получают от арендатора 10%, то есть разница в 3%. Поэтому сумма средств, которые идут мимо местного бюджета в таком случае, это минимум 200-240 млн грн", - объясняет земельную арифметику несовершенного законодательства Кулинич.

Схема №4 "Бесплатная приватизация земли"

"Процедурой бесплатной приватизации земельных участков, которая описана в статье 118 Земельного кодекса Украины, формально может воспользоваться любой гражданин Украины. Например, личному сельскому хозяйству закон дает право отхватить до двух гектаров, под садоводство - до 12 соток, а для ведения фермерского хозяйства - вообще в размере среднего пая, а он в некоторых регионах может достигать десятков гектаров", - рассказывает заместитель председателя совета Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Мартын.

Желающих получить бесплатную землю становится все больше, а вот свободной "ничейной" земли за 27 лет земельной реформы уже почти не осталось. Поэтому чиновники Госгеокадастра являются реальными распорядителями государственных земель с/х назначения фактически по своему усмотрению.

Классика этой схемы такова: заинтересованный в земле "бизнесмен" договаривается с обычными украинцами о получении такой земли под дальнейшую ее перепродажу ему или подставным лицам, а уже потом - с чиновником, чтобы это не замечали. Формально она находится в собственности физических лиц, но на самом деле контролируется организатором схемы через договор аренды на 49 лет, или вообще на основании неофициальной договоренности.

Впрочем, недавно эту схему "осовременили". После утверждения правительством "Стратегии совершенствования механизма управления в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности и распоряжения ими", объясняет Мартын, эту лазейку стали использовать для раздачи земель участникам АТО (им установили специальные квоты, что дискриминирует остальных украинцев). Сейчас эта схема работает так, объясняет Мартын: "Добрые люди" просят участников АТО за вознаграждение в несколько сотен американских долларов написать заявление на бесплатную приватизацию участка и доверенность на дальнейшее распоряжение полученной землей, а после получения участка она сразу перепродается (мораторий, кстати, на такие участки не распространяется). Соответственно, жители местных сел, проживающих на этой территории и, естественно, хотели бы сами работать на этой земле или выпасать скот на общественных пастбищах, остаются "с носом", а ловкие дельцы де-факто используют бесплатную приватизацию как прекрасный инструмент для захвата значительных земельных массивов". По мнению эксперта, это "законодательное окно возможностей" тоже надо закрывать.

Схема №5 "Договор о социальной помощи с сельским советом"

Негласно государство знает о такой скрытой аренде своих земель, но официально ее не видит, потому что узаконить весь этот процесс оно не может. Ведь де-юре деньги за пользование такими землями поступают в городской бюджет", - говорит Леонид Корейба.

Схема №6 "Члены фермерского хозяйства"

В рамках ЗКУ есть еще одна схема (для фермеров). Корейба объяснил ее суть: ст. 31 пункт 2 позволяет членам фермерского хозяйства получить безвозмездно в собственность арендуемые у государства земли для ведения хозяйства в размере средней доли пая по району (в среднем 3 и 5 га на 1 человека).

Схема №7 "Самозахваты"

Здесь не надо что-то расписывать, потому что примеров рейдерства и других фактов из этой серии уже было немало, отмечает издание.

Разорвать "порочный" круг может закон об обороте с/х и запуск цивилизованного рынка земли, где каждый участник будет понимать "правила игры". Пайщики получат набор механизмов распоряжения своей собственностью (в частности, за счет кредитов от государства начинать собственное дело). Бизнес - полностью законные механизмы наращивания зембанка (путем аренды или покупки земли) и, как следствие, капитализацию компаний. А государство избавится от головной боли (земельной коррупции) и даст толчок развитию сектора и притоку инвестиций.

Все это возможно в недалеком будущем, но после выборов Президента Украины, резюмируют в AgroPolit.com.