От банковских финансов до девелопмента: как Александр Соколовский развивал бизнес-модель одесского «Пространства»

Более 20 лет в банковской сфере и финансировании недвижимости, переход от традиционного кредитования к привлечению частного капитала и участие в развитии одесского девелоперского бизнеса. Александр Соколовский, партнер и финансовый директор Spatium Group (Prostranstvo Development), работает на рынке недвижимости с 2005 года. В 2021 году перед компанией, как и перед другими застройщиками, встали вопросы роста себестоимости, финансирования строительства и изменения требований к качеству жилья. Одним из направлений, в котором эти вопросы пересеклись, стали экологичность и энергоэффективность зданий.

Украинский строительный рынок в 2021 году восстанавливался после пандемийного спада, однако это восстановление сопровождалось ростом расходов. По данным Национального банка Украины, спрос на жилье постепенно увеличивался, а цены на недвижимость росли на фоне удорожания строительства и ограничений в предложении нового жилья.

По итогам года объем выполненных строительных работ в Украине вырос на 5,1% — до 253,9 млрд грн. Жилищное строительство продемонстрировало рост на 16,8% после падения на 16,5% в 2020 году. Одновременно удорожание материалов и энергоносителей создавало дополнительную нагрузку на бюджеты застройщиков.

Для девелоперов это означало необходимость пересматривать финансовые модели: контролировать расходы, искать источники финансирования и определять, на каких характеристиках будущего объекта можно сэкономить без ухудшения его качества.

В этом контексте интересен опыт Александра Соколовского — финансового директора Spatium Group, которая развивает девелоперское направление под брендом "Пространство". Его профессиональная деятельность охватывает две различные среды: банковское кредитование и финансирование строительных проектов. Именно на их пересечении возникает одна из главных проблем современного девелопмента: как обеспечить финансовую устойчивость строительства, не сводя качество жилья к минимальной себестоимости.

От банковского сектора к управлению недвижимостью

Александр Соколовский получил степень магистра экономики в Одесском национальном университете имени И. И. Мечникова в 2002 году. Профессиональную карьеру начал в ProCredit Bank, где возглавлял направление кредитования малого и среднего бизнеса.

В 2005 году он перешел в девелопмент. До 2017 года работал финансовым директором девелоперской компании. Среди проектов этого периода — пятизвездочный Hotel de Paris Odessa — MGallery.

В 2017 году Соколовский присоединился к Spatium Group в качестве партнера и финансового директора. Согласно его профессиональному профилю на РБК-Украина, одним из направлений его работы стало внедрение модели финансирования за счет частного капитала вместо традиционного банковского кредитования.

Эта модель имеет свои особенности. Банковское кредитование предусматривает определенные условия возврата средств, процентные платежи и требования к заемщику. Привлечение частного капитала дает девелоперу другой формат финансовых отношений, но одновременно повышает значение доверия инвесторов, прозрачности финансовой отчетности и соблюдения сроков реализации проектов.

Согласно данным профиля Соколовского, под его финансовым управлением компания ввела в эксплуатацию 20 объектов общей площадью 239 600 кв. м. Этот показатель охватывает деятельность группы за длительный период и не является результатом исключительно 2021 года.

Строительный рынок 2021 года: рост спроса и более высокая себестоимость

2021 год был неоднозначным для украинского девелопмента. С одной стороны, после пандемийного спада восстанавливалась активность покупателей. С другой — рост стоимости строительных материалов и энергоресурсов усложнял планирование бюджетов.

По данным Национального банка Украины, в первом квартале 2021 года активность покупателей жилья была почти на 10% выше среднего показателя аналогичных кварталов предыдущих пяти лет. Одновременно НБУ обращал внимание на рост цен на жилье и себестоимости строительства.

GMK Center в феврале 2022 года отмечал, что по итогам 2021 года стоимость жилья в Украине выросла на 17,7%, а на первичном рынке — на 16,7%.

Для девелоперов такая ситуация создавала сложный выбор. Увеличение расходов на материалы не всегда можно было полностью переложить на покупателя из-за ограниченной платежеспособности спроса. В то же время сокращение расходов на строительство могло влиять на характеристики готового объекта.

В таких условиях финансовая модель переставала быть лишь инструментом контроля расходов. Она становилась способом определения приоритетов: какие решения необходимо закладывать в проект сразу, какие можно реализовать поэтапно, а какие не будут иметь достаточного экономического обоснования.

Для Соколовского этот аспект особенно важен с учетом его опыта в банковском кредитовании и управлении финансами девелоперских проектов.

Энергоэффективность становится требованием, а не дополнительной опцией

Еще одним важным фактором для рынка в 2021 году стало изменение государственных требований к энергоэффективности зданий.

15 января 2021 года Министерство развития общин и территорий сообщило о вступлении в силу минимальных требований к энергетической эффективности новых, реконструированных и капитально отремонтированных зданий.

По данным министерства, по состоянию на 1 января 2021 года в Украине около 6 тысяч зданий имели энергетические сертификаты. Почти 44% из них получили самый низкий класс энергоэффективности G, тогда как самый высокий класс A имели лишь 1,4%.

Эти показатели демонстрировали масштаб проблемы украинского жилищного фонда. Низкая энергоэффективность означает большую потребность в отоплении и охлаждении, более высокие коммунальные расходы и дополнительную нагрузку на энергетическую систему.

Для нового строительства это создавало иную экономику проектирования. Теплоизоляция, характеристики окон, наружных стен и инженерных систем должны были учитываться еще до начала строительных работ.

В то же время энергоэффективность не следует отождествлять со всей концепцией экологического строительства. Она является лишь одним из ее компонентов наряду с рациональным использованием материалов, воды, энергии и управлением строительными отходами.

"Пространство": развитие девелоперского бизнеса в Одессе

Компания "Пространство" развивает деятельность на одесском рынке недвижимости с 2019 года. Ее проекты охватывают жилую и коммерческую недвижимость, а также многофункциональные пространства.

Согласно корпоративной хронологии, в 2021 году компания завершила строительство нескольких объектов, в частности на Розкидайловской, Гераневой, Неделина и Педагогической.

В том же году она развивала направление медицинских услуг. В рамках платформы "Пространство Здоровья" был открыт реабилитационный центр ProMed.

Для девелоперской компании расширение деятельности за пределы классического жилищного строительства означало работу с различными типами недвижимости и, соответственно, различными моделями финансирования и эксплуатации.

Однако основным направлением оставалось жилищное строительство. Именно оно наиболее наглядно демонстрировало, как компания пыталась сочетать коммерческую модель застройки с концепцией комплексной городской среды.

Eco City: между концепцией "города в городе" и реальными требованиями к застройке

Одним из заметных проектов компании стал жилой комплекс Eco City на улице Радостной в Одессе.

Его концепция предусматривала сочетание жилых домов с коммерческими помещениями, общественными пространствами и зелеными территориями. В презентационных материалах проекта декларировалась значительная площадь озеленения, в частности около 20–21 тысячи квадратных метров.

Подобная модель соответствует международной концепции mixed-use development — многофункционального использования территорий. Ее основная идея заключается в том, чтобы сочетать жилье, торговлю, услуги и досуг в пределах одного района.

Экономическая логика понятна: коммерческая инфраструктура может создавать дополнительные источники дохода, а общественные пространства — повышать привлекательность жилой недвижимости.

Однако у такой модели есть и другая сторона. Большая площадь застройки требует особого внимания к транспортной нагрузке, плотности населения, инженерным сетям и обеспечению общественных пространств. Озеленение в презентации не является автоматическим доказательством экологичности всего проекта.

По данным профильного ресурса «Нерухомі», разрешение на строительство первой документированной части комплекса на улице Радостной было выдано 20 мая 2021 года. Документы предусматривали девять очередей строительства, девять жилых домов и 774 квартиры в рамках указанного разрешения.

Это важный нюанс для оценки проекта: заявленная концепция, разрешительная документация, фактически построенные объекты и последующая эксплуатация — разные этапы, которые не следует объединять в один показатель.

Материалы и звукоизоляция: что на самом деле означает качество строительства

Отдельным вопросом для современного жилищного строительства остается выбор материалов.

В проектах «Пространства» использовались керамоблок, кирпич, алюминий, камень и дерево. Также компания сообщала о применении минеральной ваты в решениях по звукоизоляции.

Эти материалы выполняют разные функции. Керамоблок и кирпич используются в конструкциях стен, минеральная вата — в системах тепло- и звукоизоляции, а алюминий, камень и дерево могут применяться в конструктивных или отделочных элементах.

Важно разграничивать качество строительных материалов и их экологичность. Само использование натурального дерева или минеральной ваты не дает оснований автоматически классифицировать здание как экологичное.

Для такого вывода необходимо оценивать полный жизненный цикл материалов: производство, транспортировку, монтаж, эксплуатацию и утилизацию.

Аналогичная ситуация со звукоизоляцией. Она повышает акустический комфорт жильцов, но сама по себе не свидетельствует о снижении углеродного следа здания или его соответствии международным экологическим стандартам.

Именно поэтому оценка современного девелопмента требует не рекламных характеристик, а конкретных технических показателей.

Финансовая цена экологичности

Для финансового директора экологические решения имеют еще одно измерение — их экономическую целесообразность.

Увеличение толщины теплоизоляции, установка энергоэффективного оборудования, использование качественных материалов или создание зеленых зон могут увеличивать первоначальные затраты девелопера. В то же время некоторые из таких инвестиций способны сокращать эксплуатационные расходы или влиять на потребительскую привлекательность недвижимости.

Но эффект не является автоматическим. Он зависит от стоимости технологии, особенностей здания, тарифов на энергоносители, качества монтажа и затрат на последующее обслуживание.

Поэтому оценивать такие решения следует с помощью расчета полной стоимости жизненного цикла здания, а не только первоначальной себестоимости квадратного метра.

Для Соколовского, чья профессиональная специализация связана с финансированием недвижимости, это один из ключевых управленческих аспектов. Финансовая модель должна учитывать не только сроки строительства и продажи, но и долгосрочные характеристики продукта.

В то же время для подтверждения экономической эффективности конкретных экологических решений необходимы данные о фактических затратах, энергопотреблении и результатах эксплуатации. Без них можно говорить о намерениях и концепциях, но не о доказанной окупаемости.

Где проходит граница между экологичным девелопментом и маркетингом

На украинском рынке недвижимости слова «эко», «зеленый» и «энергоэффективный» все чаще используются в коммуникации застройщиков. Однако эти понятия имеют разное содержание.

Зеленая территория возле дома — это характеристика благоустройства. Качественная теплоизоляция — характеристика энергоэффективности. Использование определенного строительного материала — технологическое решение. Ни один из этих признаков по отдельности не подтверждает соответствие здания комплексным стандартам устойчивого строительства.

Для полноценной оценки необходимы данные об энергопотреблении, водопользовании, управлении отходами, происхождении материалов и влиянии объекта на окружающую среду.

Это важно и для «Пространства». Проекты компании демонстрируют интерес к озеленению и комплексному планированию территорий, однако без независимого экологического аудита или сертификации некорректно называть их сертифицированными зелеными зданиями.

Что определяет конкурентоспособность девелопера

История профессионального развития Александра Соколовского показывает, как финансовые компетенции стали важной частью управления девелоперским бизнесом. Его опыт охватывает банковское кредитование, финансовое управление недвижимостью и привлечение частного капитала.

В случае «Пространства» этот опыт развивался на фоне изменений украинского рынка: восстановления строительства после пандемии, удорожания материалов, новых требований к энергоэффективности и постепенного перехода к комплексному планированию жилых территорий.

Однако главный вопрос для отрасли остается открытым: готов ли покупатель платить больше за качество и энергоэффективность, и способен ли девелопер подтвердить экономическое преимущество таких инвестиций конкретными показателями?

Ответ зависит не только от архитектуры или маркетинговой концепции. Он формируется благодаря финансовой дисциплине, прозрачности строительства, качеству выполнения работ и реальным результатам эксплуатации. Именно по этим критериям стоит оценивать не только «Пространство», но и украинский девелопмент в целом.