Від банківських фінансів до девелопменту: як Олександр Соколовський розвивав бізнес-модель одеського "Пространства"

Понад 20 років у банківській сфері та фінансуванні нерухомості, перехід від традиційного кредитування до залучення приватного капіталу та участь у розвитку одеського девелоперського бізнесу. Олександр Соколовський, партнер і фінансовий директор Spatium Group (Prostranstvo Development), працює на ринку нерухомості з 2005 року. У 2021-му перед компанією, як і перед іншими забудовниками, постали питання зростання собівартості, фінансування будівництва та зміни вимог до якості житла. Один із напрямів, у якому ці питання перетнулися, - екологічність та енергоефективність будівель.

Український будівельний ринок у 2021 році відновлювався після пандемічного спаду, але це відновлення супроводжувалося зростанням витрат. За даними Національного банку України, попит на житло поступово збільшувався, а ціни на нерухомість зростали на тлі подорожчання будівництва та обмежень у пропозиції нового житла.

За підсумками року обсяг виконаних будівельних робіт в Україні зріс на 5,1% - до 253,9 млрд грн. Житлове будівництво продемонструвало зростання на 16,8% після падіння на 16,5% у 2020 році. Водночас подорожчання матеріалів та енергоносіїв створювало додаткове навантаження на бюджети забудовників.

Для девелоперів це означало необхідність переглядати фінансові моделі: контролювати витрати, шукати джерела фінансування та визначати, на яких характеристиках майбутнього об’єкта можна заощаджувати без погіршення його якості.

У цьому контексті цікавий досвід Олександра Соколовського - фінансового директора Spatium Group, яка розвиває девелоперський напрям під брендом "Пространство". Його професійна діяльність охоплює два різні середовища: банківське кредитування та фінансування будівельних проєктів. Саме на їхньому перетині виникає одна з головних проблем сучасного девелопменту: як забезпечити фінансову стійкість будівництва, не зводячи якість житла до мінімальної собівартості.

Від банківського сектору до управління нерухомістю

Олександр Соколовський здобув ступінь магістра економіки в Одеському національному університеті імені І. І. Мечникова у 2002 році. Професійну кар’єру розпочав у ProCredit Bank, де очолював напрям кредитування малого та середнього бізнесу.

У 2005 році він перейшов до девелопменту. До 2017 року працював фінансовим директором девелоперської компанії. Серед проєктів цього періоду - п’ятизірковий Hotel de Paris Odessa - MGallery.

У 2017 році Соколовський приєднався до Spatium Group як партнер і фінансовий директор. За його професійним профілем на РБК-Україна, одним із напрямів його роботи стало впровадження моделі фінансування за рахунок приватного капіталу замість традиційного банківського кредитування.

Ця модель має свої особливості. Банківське кредитування передбачає визначені умови повернення коштів, процентні платежі та вимоги до позичальника. Залучення приватного капіталу дає девелоперу інший формат фінансових відносин, але водночас збільшує значення довіри інвесторів, прозорості фінансової звітності та дотримання термінів реалізації проєктів.

За даними профілю Соколовського, під його фінансовим управлінням компанія ввела в експлуатацію 20 об’єктів загальною площею 239 600 кв. м. Цей показник охоплює діяльність групи за тривалий період і не є результатом виключно 2021 року.

Будівельний ринок 2021-го: зростання попиту та дорожча собівартість

2021 рік був неоднозначним для українського девелопменту. З одного боку, після пандемічного спаду відновлювалася активність покупців. З іншого - зростання вартості будівельних матеріалів та енергоресурсів ускладнювало планування бюджетів.

За даними Національного банку України, у першому кварталі 2021 року активність покупців житла була майже на 10% вищою за середній показник аналогічних кварталів попередніх п’яти років. Водночас НБУ звертав увагу на зростання цін на житло та собівартості будівництва.

GMK Center у лютому 2022 року зазначав, що за підсумками 2021-го вартість житла в Україні зросла на 17,7%, а на первинному ринку - на 16,7%.

Для девелоперів така ситуація створювала складний вибір. Збільшення витрат на матеріали не завжди можна було повністю перекласти на покупця через обмеження платоспроможності попиту. Водночас скорочення витрат на будівництво могло впливати на характеристики готового об’єкта.

У таких умовах фінансова модель переставала бути лише інструментом контролю витрат. Вона ставала способом визначення пріоритетів: які рішення потрібно закладати в проєкт одразу, які можна реалізувати поетапно, а які не матимуть достатнього економічного обґрунтування.

Для Соколовського цей аспект особливо важливий з огляду на його досвід у банківському кредитуванні та управлінні фінансами девелоперських проєктів.

Енергоефективність стає вимогою, а не додатковою опцією

Ще одним важливим фактором для ринку у 2021 році стала зміна державних вимог до енергоефективності будівель.

15 січня 2021 року Міністерство розвитку громад та територій повідомило про набрання чинності мінімальними вимогами до енергетичної ефективності нових, реконструйованих та капітально відремонтованих будівель.

За даними міністерства, станом на 1 січня 2021 року в Україні близько 6 тисяч будівель мали енергетичні сертифікати. Майже 44% із них отримали найнижчий клас енергоефективності G, тоді як найвищий клас А мали лише 1,4%.

Ці показники демонстрували масштаб проблеми українського житлового фонду. Низька енергоефективність означає більшу потребу в опаленні та охолодженні, вищі комунальні витрати й додаткове навантаження на енергетичну систему.

Для нового будівництва це створювало іншу економіку проєктування. Теплоізоляція, характеристики вікон, зовнішніх стін та інженерних систем мали враховуватися ще до початку будівельних робіт.

Водночас енергоефективність не варто ототожнювати з усією концепцією екологічного будівництва. Вона є лише одним із її компонентів поряд із раціональним використанням матеріалів, води, енергії та управлінням будівельними відходами.

"Пространство": розвиток девелоперського бізнесу в Одесі

Компанія "Пространство" розвиває діяльність на одеському ринку нерухомості з 2019 року. Її проєкти охоплюють житлову та комерційну нерухомість, а також багатофункціональні простори.

За корпоративною хронологією, у 2021 році компанія завершила будівництво кількох об’єктів, зокрема на Розкидайлівській, Гераневій, Недєліна та Педагогічній.

Того ж року вона розвивала напрям медичних послуг. У межах платформи "Пространство Здоров’я" було відкрито реабілітаційний центр ProMed.

Для девелоперської компанії розширення діяльності за межі класичного житлового будівництва означало роботу з різними типами нерухомості та відповідно різними моделями фінансування й експлуатації.

Однак основним напрямом залишалося житлове будівництво. Саме воно найвиразніше демонструвало, як компанія намагалася поєднувати комерційну модель забудови з концепцією комплексного міського середовища.

Eco City: між концепцією "міста в місті" та реальними вимогами до забудови

Одним із помітних проєктів компанії став житловий комплекс Eco City на вулиці Радісній в Одесі.

Його концепція передбачала поєднання житлових будинків із комерційними приміщеннями, громадськими просторами та зеленими територіями. У презентаційних матеріалах проєкту декларувалася значна площа озеленення, зокрема близько 20–21 тисячі квадратних метрів.

Подібна модель відповідає міжнародній концепції mixed-use development - багатофункціонального використання територій. Її основна ідея полягає в тому, щоб поєднувати житло, торгівлю, послуги та дозвілля в межах одного району.

Економічна логіка зрозуміла: комерційна інфраструктура може створювати додаткові джерела доходу, а громадські простори - підвищувати привабливість житлової нерухомості.

Проте в такої моделі є й інша сторона. Велика площа забудови потребує особливої уваги до транспортного навантаження, щільності населення, інженерних мереж та забезпечення громадських просторів. Озеленення в презентації не є автоматичним доказом екологічності всього проєкту.

За даними профільного ресурсу "Нерухомі", дозвіл на будівництво першої документаційної частини комплексу на Радісній було видано 20 травня 2021 року. Документи передбачали дев’ять черг будівництва, дев’ять житлових будинків та 774 квартири в межах зазначеного дозволу.

Це важливий нюанс для оцінювання проєкту: заявлена концепція, дозвільна документація, фактично збудовані об’єкти та подальша експлуатація - різні етапи, які не варто об’єднувати в один показник.

Матеріали та шумоізоляція: що насправді означає якість будівництва

Окремим питанням для сучасного житлового будівництва залишається вибір матеріалів.

У проєктах "Пространства" використовувалися керамоблок, цегла, алюміній, камінь та дерево. Також компанія повідомляла про застосування мінеральної вати в рішеннях зі звукоізоляції.

Ці матеріали виконують різні функції. Керамоблок і цегла використовуються в конструкціях стін, мінеральна вата - у тепло- та звукоізоляційних системах, а алюміній, камінь і дерево можуть застосовуватися в конструктивних або оздоблювальних елементах.

Важливо розмежовувати якість будівельних матеріалів та їхню екологічність. Саме використання натурального дерева чи мінеральної вати не дає підстав автоматично класифікувати будівлю як екологічну.

Для такого висновку необхідно оцінювати повний життєвий цикл матеріалів: виробництво, транспортування, монтаж, експлуатацію та утилізацію.

Аналогічна ситуація з шумоізоляцією. Вона підвищує акустичний комфорт мешканців, але сама собою не свідчить про зменшення вуглецевого сліду будівлі або її відповідність міжнародним екологічним стандартам.

Саме тому оцінка сучасного девелопменту потребує не рекламних характеристик, а конкретних технічних показників.

Фінансова ціна екологічності

Для фінансового директора екологічні рішення мають ще один вимір - їхню економічну доцільність.

Збільшення товщини теплоізоляції, встановлення енергоефективного обладнання, використання якісних матеріалів або створення зелених зон можуть збільшувати початкові витрати девелопера. Водночас окремі з таких інвестицій здатні зменшувати експлуатаційні витрати або впливати на споживчу привабливість нерухомості.

Але ефект не є автоматичним. Він залежить від вартості технології, особливостей будівлі, тарифів на енергоносії, якості монтажу та витрат на подальше обслуговування.

Тому оцінювати такі рішення варто за допомогою розрахунку повної вартості життєвого циклу будівлі, а не лише початкової собівартості квадратного метра.

Для Соколовського, чия професійна спеціалізація пов’язана з фінансуванням нерухомості, це один із ключових управлінських аспектів. Фінансова модель має враховувати не лише терміни будівництва та продажу, а й довгострокові характеристики продукту.

Водночас для підтвердження економічної ефективності конкретних екологічних рішень потрібні дані про фактичні витрати, енергоспоживання та результати експлуатації. Без них можна говорити про наміри й концепції, але не про доведену окупність.

Де проходить межа між екологічним девелопментом і маркетингом

На українському ринку нерухомості слова "еко", "зелений" та "енергоефективний" дедалі частіше використовуються в комунікації забудовників. Проте ці поняття мають різний зміст.

Зелена територія біля будинку - це характеристика благоустрою. Якісна теплоізоляція - характеристика енергоефективності. Використання певного будівельного матеріалу - технологічне рішення. Жодна з цих ознак окремо не підтверджує відповідність будівлі комплексним стандартам сталого будівництва.

Для повноцінної оцінки потрібні дані про енергоспоживання, водокористування, управління відходами, походження матеріалів та вплив об’єкта на навколишнє середовище.

Це важливо і для "Пространства". Проєкти компанії демонструють інтерес до озеленення та комплексного планування територій, однак без незалежного екологічного аудиту або сертифікації некоректно називати їх сертифікованими зеленими будівлями.

Що визначає конкурентоспроможність девелопера

Історія професійного розвитку Олександра Соколовського показує, як фінансові компетенції стали важливою частиною управління девелоперським бізнесом. Його досвід охоплює банківське кредитування, фінансове управління нерухомістю та залучення приватного капіталу.

У випадку "Пространства" цей досвід розвивався на тлі змін українського ринку: відновлення будівництва після пандемії, подорожчання матеріалів, нових вимог до енергоефективності та поступового переходу до комплексного планування житлових територій.

Однак головне питання для галузі залишається відкритим: чи готовий покупець платити більше за якість та енергоефективність, і чи здатен девелопер підтвердити економічну перевагу таких інвестицій конкретними показниками?

Відповідь залежить не тільки від архітектури або маркетингової концепції. Вона формується через фінансову дисципліну, прозорість будівництва, якість виконання робіт та реальні результати експлуатації. Саме за цими критеріями варто оцінювати не лише "Пространство", а й український девелопмент загалом.