На початку липня Верховна Рада, напередодні щорічних канікул, в авральному режимі ухвалила в першому читанні законопроект № 5655, який змінює саму модель містобудівного контролю. Він створює абсолютно нові правила взаємовідносин між замовником та підрядником, суттєво змінює державні будівельні норми та саму містобудівну документацію. Ініціатор законопроекту — народний депутат Олена Шуляк (фракція “Слуга народу”). Спробуємо розібратися — які ризики містить законопроект та чому проти нього повстала архітектурна спільнота, а забудовники зачаїлися та чекають його найшвидшого прийняття.
Попередні висновки аналітиків говорять про те, що нам всім слід готуватися до найгіршого. Якщо законопроект 5655 все ж таки буде ухвалений то:
— усі ми щодня ризикуємо залишитися без квартири, або будинку
— бетонні коробки будуть рости як гриби після дощу та оточувати нас
— якість житла, що здається, погіршиться, тобто можливі обвали будинків
— відповідальність забудовника буде знівельована
— корупція зросте
Хто ж у виграші, запитаєте ви? Відповідь однозначна — забудовники, інтереси яких враховані у цьому законопроекті, ініціатором якого виступила Олена Шуляк.
Хто така Олена Шуляк?
Олена Шуляк зробила себе саме на темі будівництва — вона більше 10 років обіймала керівні посади у сфері девелопменту нерухомості та будівництві. Певний час очолювала Наглядову раду Української будівельної спільноти. За часів Порошенко, коли іноземні спонсори почали вливати буквально мільйони доларів та євро в створені грантоїдські організації, Шуляк стала одним із засновників Офісу ефективного регулюванні “BRDO”, який часто асоціюють з "соросятами“,та очолила там сектор “Будівництво”.
Шуляк весь цей час не забувала про свій бізнес — вона була засновником одразу кількох компаній, пов’язаних з нерухомістю, а також залишається бенефіціаром офшорної компанії Infrair Assets LTD, зареєстрованої на Британських Віргінських островах.
Треба нагадати, що саме з “BRDO” в крісло прем’єр-міністра пересів Олексій Гончарук. Сама Шуляк на той момент вже була обрана народним депутатом від “Слуг Народу” і коли Гончарук переформовував Уряд вона вважалася одним з головних претендентів на посаду Міністра розвитку громад та територій. На жаль для Шуляк її кандидатура не була схвалена у владних кабінетах. Головною причиною називають той факт, що її бізнес був пов’язаний із мільярдерами російського походження — Алексом Шнайдером та Едуардом Шифріним (втрьох вони були засновниками в компанії Midland Group). Репутаційно це нанесло б потужний удар по новій владі. Проте, ймовірно, не лише це причина — близькість Шуляк до забудовників також була врахована.
Шуляк вважають ефективним лобістом забудовників — до речі, під законопроектом підписалося чимало нардепів, то ж, можна зробити припущення, що лобіст вона дійсно ефективний.
Сьогодення
Олена Шуляк є депутатом у Верховній раді, а також займає там посаду заступника Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування. Як народний депутат Шуляк ініціювала законопроект 5655, про який ми згадували. То ж, давайте розберемося, чому він викликав таке обурення професійної спільноти.
По-перше, законопроект розробили без участі профільних спеціалістів. Тобто профільний законопроект не враховує думку архітекторів. Звичайно це їх дуже обурило і вони навіть звернулися з відповідними листами до Голови профільного Комітету Андрія Клочка та навіть до Президента Зеленського та Голови ВРУ Разумкова.
У зверненні чітко зазначено, що законопроект, ініційований Шуляк містить корупційні ризики, а його положення підривають основи професійної діяльності архітекторів.
Так, наприклад, законопроектом пропонується наділити юросіб-приватних контролерів правом здійснювати містобудівний контроль над забудовниками. За це раніше відповідала Держархбудінспекція — дійсно корупційний орган. Але законопроектом пропонується фактично перекласти ці корупційні гроші з однієї кишені забудовника в іншу — власну! Як це відбудеться: забудовник створить юрособу і сам себе проконтролює. Зовнішній контроль відсутній. А якщо відсутній контроль, то відсутня і якість. Та навіть якщо приватна компанія виявить порушення та складе припис, то забудовник може з ним не погодитися і звернутися до іншого, до тих пір, поки не отримає позитивний висновок.
Якщо ж забудовник не обере для себе іншого приватного контролера, то він може звернутися до органу місцевої влади з питань містобудівного контролю. І якщо раніше забудовник “вирішував” з ДАБІ, то тепер “вирішить” з місцевим чиновником. Навряд чи сума “винагороди” сильно відрізнятиметься. До речі кваліфікаційні вимоги до фахівців місцевого органу контролю відсутні. І це при тому, що перелік питань, які вони контролюватиме дуже широкий і вимагає фаховості.
Можна собі лише уявити, як будуть будувати з такими нововведеннями...
А що ж інші положення законопроекту? Там теж все дуже “весело” — ціла низка положень законопроекту не узгоджуються між собою. На це вказали в науково-експертному управлінні ВРУ та визнали, що проект закону потребує техніко-юридичного та редакційного доопрацювання.
Ось ще один приклад: державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомості буде проводитися автоматично, без державного реєстратора. Сьогодні, коли ви набуваєте право власності на квартиру державний реєстратор вносить до Державного реєстру прав і несе за це відповідальність перед законом. В законопроекті Шуляк пропонує аби ці дані вносилися автоматично. Виникає питання — хто буде нести відповідальність за неправильно внесені дані? Чи не призведе ця новела до того, що кіберзлочинці можуть просто зламати базу даних та переоформити ваші права власності на інших осіб?
Ну і, власне те, що обурило архітекторів найбільше — в законопроекті пані Шуляк відсутнє поняття архітектурна діяльність. Це викликало величезне обурення в середовищі архітекторів. На думку заступниці голови Архітектурної палати України Анни Кирій законопроект Шуляк буквально знищує авторське право в цій галузі. Адже забудовник зможе змінювати архітектора хоч щодня, міняти проектну документацію без погоджень з автором проекту. Що буде на виході — можна уявити коли бачиш ось це:
Ці, та інші новели пропонуються в законопроекті. Як будуть виглядати наші міста, які й так змінили свої обличчя через засилля забудовників — питання риторичне.
До речі, Шуляк зі своїми “новаціями” вже набула слави: в 2019 році за її ідеєю під егідою “BRDO” на грантівські кошти були створені “е-кабінети” для об’єктів класу СС1 (приватні будинки до чотирьох поверхів). Передбачалося, що вони автоматизують процеси — допоможуть прискорити початок будівництва і введення об’єкта в експлуатацію, позбавлять бізнес паперової тяганини. Але неправильне техзавдання, призвело до того, що “е-кабінет” стали використовувати аферисти та недоброчесні забудовники — так, наприклад на Подолі ввели в експлуатацію 10-типоверховий житловий будинок замість чотирьохповерхового!
Що, ж, зміни до законодавства, які запроваджує законопроект 5655 теж потенційно можуть призвести до повного безладу в галузі містобудування та державних будівельних норм. То ж будемо слідкувати, які правки запропонують до другого читання, аби “новації” вкотре не вилізли усім нам боком.