Апартаменти або квартира: в чому відмінності і переваги різних типів нерухомості

КИЇВ. 26 лютого. УНН. На ринку новобудов все частіше можна зустріти пропозицію купівлі апартаментів, але що представляють собою ці апартаменти - ніхто толком не пояснює. Про особливості цього типу нерухомості пише спеціалізований портал Domik.ua, повідомляє УНН.

Що таке апартаменти в новобудовах

Всупереч розхожій думці про те, що апартаменти - це ті ж квартири, тільки просторі і з дизайнерським ремонтом, цей вид нерухомості юридично відноситься до нежитлового. Апартаменти призначені для тимчасового проживання, в них не можна прописатися. Вони можуть розташовуватися в перебудованих будинках, які оформляються як нерухомість офісного, готельного або комерційного призначення, або в звичайних житлових комплексах. Другий варіант кращий для інвестування - все ж зручніше жити або здавати житло в будинку, де також розташовані квартири, а не тільки офіси.

Недоліки апартаментів

Інвестуючи в апартаменти, слід враховувати, що ця нерухомість належить до нежитлового фонду.

• неможливість прописки. Юридичні апартаменти належать до нежитлової нерухомості, тому отримати прописку або довгострокову реєстрацію за місцем проживання в них не можна. Тому при покупці апартаментів слід врахувати всі випливають звідси обставини: так, без прописки ви не отримаєте місця в дитячому садку або школі, розташованих в цьому районі.

• комунальні платежі як для нежитлової нерухомості. Платити за користування міськими комунікаціями доведеться за тарифами для нежитлових приміщень, які в середньому на 15% вищі за тарифи для житлових площ;

• неможливість оформити субсидію або пільгу. Оскільки апартаменти не розглядаються як житлове приміщення, отримати на них субсидію або користуватися пільгою при оплаті комунальних платежів не можна;

• норми будівництва житла. При зведенні об'єктів житлового типу забудовник повинен дотримуватися ряду норм, серед яких щільність забудови, рівень інсоляції і шумоізоляції в приміщеннях, наявність паркомісць та інше. Зводячи апартаменти, всіх цих норм можна не дотримуватися. І якщо проблему з паркуванням і шумоізоляцією ще можна вирішити самостійно, то на здатність пропускати сонячне світло слід звернути окрему увагу при покупці апартаментів. Якщо ж апартаменти розташовани по сусідству з житловими приміщеннями, проблем з інсоляцією не повинно виникнути;

• податок на нерухомість. Власник апартаментів повинен щорічно сплачувати податок на нерухомість - 1% від мінімальної зарплати за квадратний метр;

• податок при продажу. І на житлову, і на нежитлову нерухомість діє однакове оподаткування: 5% податку плюс 1,5% військового збору. Але в разі житлового фонду ця схема працює, тільки якщо нерухомість у власності менше трьох років, а в разі нежитлового - завжди. Тобто податок 6,5% ви заплатите в будь-якому випадку;

• судові тяжби. Якщо з якихось причин (борги по кредитах або оплати ЖКП) суд накладає арешт на житлову нерухомість, і вона виявляється єдиним житлом відповідача, то виселити з квартири його не можуть. Інша справа з апартаментами, які не вважаються житлом. Якщо накладено стягнення боргу за допомогою реалізації нерухомості, то суд має право виселити вас і виставити апартаменти на торги.

Переваги апартаментів

Явних причин для того, щоб інвестувати в апартаменти, - вісім.

• вигідна вартість. Це головний плюс апартаментів - різниця в ціні між ними і квартирою становить близько 10-20% на користь апартаментів. Якщо додати до демократичної ціни невелику їх площу, то вийде, що за 450-500 тис. грн можна придбати нерухомість в центрі Києва. Для порівняння: в середньому 400-450 тис. грн коштує квартира 35 кв. м в Броварах;

• багатоцільове призначення. Купивши квартиру, ви можете або жити в ній, або здати в оренду. Так, в них можна тимчасово жити, приїжджаючи в інше місто у відрядження або на відпочинок з сім'єю. Їх можна здавати в оренду як житлове або комерційне приміщення. У них можна жити, а в свою відсутність здавати в оренду. І, нарешті, апартаменти можна продати, навіть якщо в даний момент там живуть орендарі;

• місце розташування. В силу свого функціонального призначення апартаменти зазвичай розміщуються або в діловому центрі міста, або в рекреаційних зонах - тобто в місцях, де не всім по кишені придбати квартиру. Перший варіант допоможе заощадити час на дорогу і уникнути пробок, другий - проводити відпустку або вікенди у власному житлі в зоні відпочинку. Обидва варіанти стануть чудовим об'єктом для здачі в оренду. Крім того, забудовники апарт-комплексів, підвищуючи інвестиційну привабливість проекту, пропонують власникам ексклюзивні послуги: наприклад, членство в закритому заміському клубі;

• окупність інвестицій. Вкладення коштів в апартаменти окупиться швидко: спочатку їх ціна нижче вартості квартири, плюс дохід від здачі в оренду. Також слід врахувати, що апартаменти можна здавати як під житло, так і для комерційних цілей - це знижує ризик можливих простоїв нерухомості;

• закрита екосистема. У житлових комплексах забудовники зобов'язані частину житлових приміщень віддавати під муніципальне житло. Це правило не стосується нежитлового фонду - так, вашими сусідами будуть люди одного з вами соціального статусу і життєвих пріоритетів;

• приваблива інвестиція. В першу чергу апартаменти - це вигідна інвестиція. Апартаменти можна здавати в короткострокову або в довгострокову оренду. Якщо немає бажання займатися пошуком орендарів і обслуговуванням житла, можна укласти договір з сервісною компанією, яка візьме всі турботи на себе;

• офіс + житло. Статус комерційної нерухомості дозволяє зареєструвати в апартаментах юридична адреса. А грамотне зонування приміщення дозволить облаштувати поруч кабінет або спальню - для тих, хто не поспішає йти з роботи додому;

• з комерційної - в житлову. Якщо від інвестиції в апартаменти вас зупиняє тільки те, що це все ж нежитлова нерухомість, згадайте, як було зі смарт-квартирами. Ще два роки тому потрібно було попрацювати, щоб перевести "смарт" до житлового фонду, а сьогодні вони вже офіційно вважаються таким. Цілком можливо, що забудовники пролобіюють і апартаменти, перевівши їх в житловий фонд з усіма наслідками, що випливають - місцями в дитячих садах, школах і можливістю прописки.

Приклади апартаментів в Києві

ЖК Mirax від "Київміськбуду"
Короткий опис: житловий комплекс Mirax зводиться в історичному центрі Києва - на стику Подільського та Шевченківського району. Новобудова буде складатися з чотирьох багатоповерхових будинків, з'єднаних між собою 8-поверховими "вставками". Архітектурними особливостями комплексу стануть балкони зі скляним огородженням і побудовані каскадом верхні поверхи, що візуально полегшують фасад. На перших поверхах комплексу розмістяться комерційні об'єкти. Територія буде закритою, на ній побудують п'ятирівневий паркінг для мешканців будинку з зарядками для електрокарів.

Апартаменти будуть розташовані в першому будинку (з 3-го по 12-й поверх) і в восьмиповерховій секції (з 1-го по 8-й поверх). У продажу були представлені варіанти від 19 до 42 кв. м. На даний момент до покупки доступні тільки апартаменти 42 кв. м. Оскільки всі апартаменти будуть сусідами на поверсі з житловими приміщеннями, забудовник відокремить їх і облаштує окремий вхід.

Локація: Шевченківський район, вул. Глибочицька, 43; до станції метро "Контрактова площа" - 10 хвилин на громадському транспорті.

Хто будує/клас житла: "Київміськбуд"/"бізнес".

Кількість будинків, паркінгів: 7 будинків висотою 8, 11-13, 19-20, 23 і 28 поверхів; наземний п'ятирівневий паркінг.
Технічні характеристики: монолітно-каркасна технологія будівництва; стіни - керамоблок з утепленням базальтовою ватою; опалення - центральне; висота стель - 2,9-3,9 м.
Територія: 3 га; закрита від автомобілів і сторонніх.

"Родзинки": поквартирна установка лічильників, безшумні ліфти, "двір без автомобілів", п'ятирівневий паркінг з зарядками для електрокарів, дворівневий внутрішній двір, власна торгова інфраструктура на території комплексу, комори для зберігання речей.

Ціна за квадратний метр/термін здачі: апартаменти - від 22 623 грн кв. м. Введення в експлуатацію 1-го і 2-го будинків - IV квартал 2019 року, 3-го і 4-го будинків - IV квартал 2020 року.

Програма лояльності:
• розстрочка з першим внеском від 50% і рівними щомісячними платежами до закінчення будівництва. Сума залишку не фіксується;
• іпотечне кредитування від банків-партнерів "Глобус", "Укргазбанк" і "Крісталбанк". Термін кредитування - від року до 20-ти. 

Апарт-комплекс в Пущі-Водиці від "Київміськбуду"

Короткий опис: Апарт-комплекс розміститься на П'ятій лінії Пущі-Водиці, між вулицями Лісова і Квітки Цісик. Це рекреаційна територія - в 150 м розташована лісопаркова зона на 30 тис. га. Площа апартаментив варіює від 30 до 76 кв. м, в кожних апартаментах - відкриті лоджії. У внутрішньому дворі, закритому від машин, облаштують дитячий і спортивний майданчики, прогулянкові алеї і зелені зони. Тут можна не тільки відпочивати, але й комфортно жити - від апарт-комплексу не більше десяти хвилин ходьби до загальноосвітньої школи № 104, продовольчих магазинів, санаторію "Славутич" і муніципального пляжу Горащиха.

Локація: Оболонський район, Пуща-Водиця, вул. Квітки Цісик, 34, 36; до станції метро "Академмістечко" - 15 хвилин на автомобілі.

Хто будує: "Київміськбуд".

Кількість будинків, паркінгів: 7 п'ятиповерхових будинків, гостьовий паркінг.
Технічні характеристики: монолітно-каркасна технологія будівництва; стіни - пінобетон з утепленням базальтовою ватою; опалення автономне; висота стель - 2,7 м.

Територія: 0,68 га; закрита від автомобілів.

"Родзинки": розташування в рекреаційній зоні, малоповерхової забудови, 4-7 апартаментів на поверсі, хороший вибір планувань, "двір без машин", розвинена соціально-побутова інфраструктура.
Ціна за квадратний метр/термін здачі: від 18 630 грн. Введення в експлуатацію заплановано на IV квартал 2020 року.

Програма лояльності:
• розстрочка з першим внеском від 50% і рівними щомісячними платежами до закінчення будівництва. Сума залишку не фіксується;
• іпотечне кредитування від банків-партнерів "Глобус", "Укргазбанк" і "Крісталбанк". Термін кредитування - від року до 20-ти. Детальніше про умови іпотеки можна дізнатися у відділі продажів "Київміськбуду" або на сайтах банків. 

Висновки

• апартаменти - нова категорія нерухомості на українському ринку, у якій є всі шанси завоювати популярність серед інвесторів. Приклад ЖК Mirax, в якому продана велика частина апартаментів, говорить про те, що на даний вид нерухомості є стійкий попит;
• купувати апартаменти варто тим, хто планує здавати їх в оренду, використовувати для тимчасового проживання або передавати дітям у якості першого житла. Якщо у вас є певна сума грошей, якої не вистачає на покупку квартири в центрі міста, і вам потрібно тимчасове житло або джерело доходу, апартаменти - ваш варіант;
• якщо зареєструватися за місцем проживання - ваша пріоритетне завдання, то апартаментів варто віддати перевагу квартиру. Навіть якщо з часом апартаментів нададуть житлової статус, то цей процес все одно займе якийсь час;
• визначаючись з тим, куди вкласти кошти, розумніше вибирати не між квартирою або апартаментами, а між житловими комплексами. Вартість квадратного метра, технічні характеристики будинку, його розташування і термін введення в експлуатацію повинні стати визначальними при ухваленні рішення.