КИЇВ. 20 травня. УНН. Скільки б не говорили, що Києву рости нікуди, статистика показує зворотне. Журнал “Новое время” підготував матеріал про стан ринку нерухомості. На думку журналістів, говорити про перенасичення первинного ринку нерухомості в столиці, рано, пловідомляє УНН.
Станом на 1 березня, у місті проживає 2,9 млн осіб. Але за фактом, ця цифра більше в 1,5-2 рази. При цьому житловий фонд столиці налічує близько 65 млн квадратних метрів. 20 з невеликим квадратів доводиться на одного жителя. У Європі, наприклад, показник стартує від 40 кв. м і вище. Тому у нас в країні існує стійкий високий попит на квартири в новобудовах. Київські забудовники відповідають на нього будівництвом нових об’єктів. У 2018 році в столиці було здано в експлуатацію 1,25 млн квадратних метрів житла, з них майже чверть побудувала найстаріша українська будівельна компанія Київміськбуд.
Секрети великого масштабу
За інформацією компанії Євро-Рейтинг, серед 250 столичних новобудов в 2018 більшість нових проектів стартувало у чотирьох компаній: Київміськбуд, Інтергал-Буд, Столиця і Укрбуд. Пальму першості отримав Київміськбуд — дев’ять нових проектів, за ним йде Укрбуд — шість, у Інтергал-Буда два ЖК. Причому у забудовників немає жодного приводу зменшувати обороти в подальшому. Так вважають у Київміськбуді. У 2018 компанія здала 263 тис. кв.м житла, в 2017 — 269 тис. А за період з 2010 по 2019 девелопер побудував 2,8 млн кв.м.
Є кілька причин, які дозволяють Київміськбуду по праву вважатися лідером столичного ринку нерухомості. Перш за все, це масштаб. Близько 70% житлової площі столиці за весь час побудовано ними. У компанії великий заділ на 2019 рік — 2 млн квадратних метрів. У розробці зараз кілька десятків нових майданчиків. У нинішньому році планують запустити 4 нових об’єкта і здати за підсумком близько 400 тис. кв.м.
Друга причина — репутація. Девелопер будує ось уже 64 роки і жодного разу не підвів своїх інвесторів. Крім того, 80% акцій компанії належать громаді Києва.
Ну і нарешті, кадри і керівництво. Перемагає той, хто працює відкрито, чесно, максимально ефективно і якісно. Всі ці завдання Київміськбуд вирішує за рахунок оптимізації бізнес-процесів. У минулому заступник міністра оборони, а зараз глава правління найбільшої будівельної компанії Ігор Кушнір зумів вибудувати бізнес-модель, в основі якої стоять люди і постійно повторює про те, що компанія — це перш за все згуртований колектив однодумців, які не тільки люблять свою справу, але і віддаються йому сповна. Будують в компанії з думкою про покупця, його потреби, плани і бажання. Незважаючи на всілякі виклики і складнощі, команда Кушніра за 7 років тільки збільшила лояльність до бренду Київміськбуду.
Досвід і особисті якості характеру підтверджуються цифрами. Будує Ігор Кушнір з 2006. У Кременчуці за час його роботи компанія “Житлоінвест” побудувала 30 тисяч квадратних метрів житла. За три роки роботи в міністерстві оборони було введено в експлуатацію 4 743 квартири, загальною площею понад 260 тисяч квадратних метрів. За сім років Київміськбудом під його керівництвом було побудовано більше 30 тисяч квартир на 2,5 мільйона “квадратів”. Навіть приблизний підрахунок показує значні цифри, якими можна по-праву пишатися — 36 тисяч квартир, майже 3 мільйони квадратних метрів житла і понад мільйон квадратів нежитлової нерухомості.
З думкою про покупця
Незважаючи на стійкий високий попит, платоспроможність покупців рекордно низька. Здебільшого квадратні метри все ще залишаються мало доступними. Для розуміння: середня зарплата по Києву зараз становить 16 207 грн, а вартість квадратного метра — 22 300 грн. Та й темпи будівництва в Україні не відповідають реальним потребам.
“0,25 кв.м житла — приблизно стільки доводиться на одного українця при існуючих цифрах введення будинків в експлуатацію. Іншими словами, потреба в зростанні і будівництві є. Залишилося підтягти можливість побудоване купувати. На мою думку, якщо зарплати людини буде вистачати хоча б на один квадратний метр, ситуація покращиться в рази. І люди будуть з житлом, і забудовники при роботі, і бюджети наповнені. Виграють усі”, — впевнений президент Київміськбуду.
Змінити ситуацію може доступна іпотека, але її поки на ринку немає. Тому забудовники шукають альтернативи і укладають партнерські програми з банками. Наприклад, всі квартири від Київміськбуду можна купити за повну вартість зі знижкою в 10-15%, в розстрочку на 16-36 місяців або за допомогою іпотечного кредиту від банків. Взяти гроші можна на термін від 1 до 20 років. Таким чином кожна людина може підібрати умови покупки конкретно під себе
Незважаючи на лояльні умови і поступки, знайти покупця з грошима забудовникам непросто. Боротьба за клієнта штовхає девелоперів до жорсткої конкуренції. Виграють ті компанії, які пропонують дружню архітектуру, комплексну інфраструктуру і комфортне середовище проживання для своїх жителів.
Знак якості
Учасники будівельного ринку стурбовані: далеко не всі забудовники в Києві пропонують якісне і надійне житло. Економлять на всьому: на проекті, матеріалах, кваліфікованих кадрах, але покупцеві про це не говорять. Навпаки заманюють його в відділ продажів нереально дешевим квадратом.
“За інформацією профільного Міністерства, будівництво одного квадратного метра житла в Києві коштує 13 849 гривень. Важливо розуміти, що це „нульова“ цифра. До неї необхідно додати вартість землі (а в Києві вона дорога), пайові внески і рентабельність. На виході для покупця ціна за один квадратний метр становить 15-16 тис. грн. Це мінімальний економічно-обґрунтованій показник. І він не може бути нижче цієї цифри”, — пояснив Ігор Кушнір.
За словами Президента Київміськбуду, покупка житла, квадратний метр якого коштує дешевше 15-16 тисяч гривень, є дуже ризикованою. “Це або найдешевші, а значить неякісні, будматеріали. Або робочі з вулиці, які не мають відповідної кваліфікації. Або відсутність законно оформленої землі. Або все це разом. У будь-якому випадку, це призведе до проблем. У кращому випадку — будинок не введуть в експлуатацію. У гіршому — вдома не буде взагалі, і інвестор залишиться без грошей і житла”, — упевнений Кушнір.
Забудовники з ім’ям завжди використовують в своїх ЖК якісні матеріали, турбуються про енергоефективності, шукають реальні можливості економії не за рахунок комфорту мешканців. Це можуть бути інноваційні системи опалення, власні котельні, енергозберігаючі склопакети, сонячні панелі. У їх будинках завжди сучасні труби і електророзводка, яка враховує реальну навантаження всіх електроприладів.
Забудовники з репутацією, як правило, чітко виконують заявлені обіцянки і завершують будівництво в термін. Вони не будують за рахунок грошей інвестора, а завжди мають запас фінансів, щоб при будь-якому розкладі виконати взяті на себе обіцянки.
На щастя чесних девелоперів, сам покупець почав бути обережним: він уважно вивчає пропозицію на ринку, історію забудовника, цікавиться документами, стежить за ходом будівництва. Саме так можна убезпечити себе від ризиків і не купитися на виверти шахраїв.