КИЇВ. 1 липня. УНН. Після 24 лютого будівельна галузь практично до червня місяця перебувала у простої. Зупинилися і продажі житла. Наразі ситуація на ринку первинної нерухомості поступово вирівнюється, однак, не такими швидкими темпами як би хотілося самим забудовникам, державі та інвесторам. Ситуація, звісно, має деяку географічну обумовленість - від повної стагнації у регіонах, де тривають активні дії, до деякого пожвавлення будівництва та попиту у Києві та на заході країни. З якими викликами зіткнулась галузь будівництва житла УНН поговорив з представниками найбільших забудовників.
Падіння попиту
“Війна повністю змінила пріоритети покупця в Україні. З початку повномасштабного вторгнення пріоритетом стала безпека населення. Введення воєнного стану означало і введення заборони на усі операції з нерухомістю - реєстри були закриті. Ситуація почала змінюватися тільки у травні з частковим відкриттям реєстрів, поновленням будівельних робіт у столиці та інших містах.
І хоч випадки інвестиційних угод таки були зафіксовані як на заходу України, так і в центральних регіонах, падіння кількості угод катастрофічне для галузі в цілому. Адже саме інвестиційні угоди приватних осіб на первинному ринку житла і були основним джерелом фінансування нового будівництва”, - каже керуючий партнер "Українського клубу нерухомості" та засновник Благодійного фонду "Житло для ВПО" Ольга Соловей.
Втрата житла для тисяч українців не стала стимулюючим фактором, адже ті, хто залишився без житла через бойові дії у більшості випадків не мають грошей, а ті, в кого гроші є, - чекають що ж буде далі.
За словами Соловей, все ж є деякий попит на житло у високій стадії готовності або на повністю готове для проживання. Підтверджують це і столичні забудовники та додають, що людей здебільшого цікавлять помешкання, які будуть готові не пізніше настання опалювального сезону. Частіше люди стали запитувати й про квартири з ремонтом від забудовника.
“Нерухомістю люди цікавляться. Переважно готовими квартирами або такими, які можуть бути введені за якийсь невеликий проміжок часу. Але кількість продажів далека від довоєнної. І це зрозуміло, попит є, але люди не поспішають вкладати кошти в нерухомість, коли місто обстрілюють ракетами і високою залишається загроза руйнування”, - розповідає директор Департаменту продажів і маркетингу ПрАТ "ХК "Київміськбуд" Тетяна Маркова.
Але порівняно з провальними весняними місяцями, червень приніс деяке пожвавлення на ринку - та темпи все ще повільні. Якщо говорити про кожного конкретного забудовника, то зацікавленість потенційних інвесторів залежить, зокрема, від довіри до цього забудовника.
“У червні ми відчуваємо поновлення продажів, але це досить повільний темп і він майже напряму корелюється з тим, чи поновили будівництво самі забудовники. Якщо поновили, то звісно клієнти більше їм довіряють. Якщо не поновили, то на суттєві продажі ці компанії не розраховують”, - уточнюють в офісі БК Dim та додають, що серед тих, хто купує житло у столиці багато людей, з таких міст як Харків, Одеса, Запоріжжя, Дніпро та з Донбасу.
“Аби не знімати (житло - ред.) далі і більше вірять у Київ. Хоча багато хто, звичайно, і на Західну Україну переїздить, але не всі”, - додають у компанії.
Незвичний попит продиктований війною
Окрім попиту на готові квартири людей все більше цікавлять паркінги та комірки - продиктований такий попит ракетними ударами.
“Ми відчуваємо попит на специфічні речі, як комірки підземні, тому що люди сприймають їх як бомбосховища. Якщо люди раніше комірчину обирали собі або паркінг під кінець будівництва будинку, то наразі вони їх просять одразу. Раніше такого не було”, - кажуть в БК Dim.
Підтверджують зацікавленість паркінгами й у “Київміськбуді”.
Брак робітників
Практично всі опитані УНН компанії кажуть про брак робочої сили, адже традиційно на будівництвах здебільшого працюють чоловіки.
За словами Ольги Соловей, деякі компанії на ринку говорять про 10%, окремі називають цифру в 30%, мобілізованих робітників.
“Багато військовозобов'язаних будівельників мобілізовані до лав ЗСУ та Добровольчих формувань. Якщо до війни на наших будмайданчиках працювало до 10 тисяч людей, сьогодні вдалось зібрати заледве 5% робітників. А в роботі 30 ЖК, це 2,5 мільйона квадратних метрів. Тому змогли відновити будівництво лише на сімох об’єктах високої готовності”, - кажуть у “Київміськбуді” та запевняють, що з часом всі житлові комплекси однозначно буде добудовано.
Дещо простіше з кадрами у тих, компаніях, які використовують не власні бригади, а наймають для будівництва підрядників. Хоча у цьому випадку брак робочої сили може досягати 40%.
Та загалом забудовники дивляться на ситуацію не без оптимізму, сподіваючись продовжувати зведення принаймні вже розпочатих проектів хай і не довоєнними, але все ж доволі швидкими темпами.
Порушені ланцюги доставки та дефіцит матеріалів
“На жаль, під час воєнних дій ми втратили кілька значних потужностей виробників будівельних матеріалів. До того ж, повністю призупинено експорт скла та цементу з білорусі та росії. На ринку прогнозують проблеми з гіпсокартоном, склом, залізобетонними продуктами.
Певна кількість матеріалів є на складах, але логістика стала набагато дорожчою, що також впливає на кінцеву вартість”, - описує загальну ситуацію Соловей.
На будівельному ринку кажуть, що cпостерігається дефіцит утеплювачів, керамоблоків, а також металу.
“Дефіцит спостерігається по всім позиціям - недостатні об'єми виробництва. Зросли розцінки. Це арматура, цегла, цемент, склопакети і в цілому скло, алюміній для віконних конструкцій, оздоблювальні матеріали... Ми зараз використовуємо те, що залишилося на складах, у великих супермаркетах. Нових поставок наразі немає, тому що завозили в основному морським шляхом. Зараз питання стоїть в тому, що треба завозити десь в Європу літаками, а потім з Європи потягами. Це зовсім не та швидкість поставок і не ті об’єми, які потрібні. Тому по будь-якій позиції є нестача”, - розповіли в компанії Інтергал-Буд.
Є проблеми і з тими матеріалами, що використовувалися для внутрішніх оздоблювальних робіт.
Окрім нестачі матеріалів відбувається і їх здорожчання на тлі ускладнення логістики, коливання валютного курсу, а також того факту, що будівельні матеріали не були внесені до переліку товарів критичного імпорту.
Чи буде подорожчання новобудов та затримка здачі вже розпочатих об'єктів?
Собівартість будівництва, за оцінками забудовників, вже зросла на 10 - 15%, а у деяких випадках зростання становить і 30% - залежно від матеріалів, що використовуються.
Але ціни піднімати девелопери не поспішають, а вже підписані контракти планують реалізувати за старими цінами.
“Ми намагаємося утримувати ціни, оскільки розуміємо, що попит навпаки падає і платоспроможність падає”, - кажуть у БК Dim.
А ось на об'єктах низької готовності зростання вартості деякі забудовники все ж допускають. І на знижки розраховувати не варто, адже собівартість будівництва продовжує рости, а рентабельність зменшується.
“Не буде дисконту 20-30-50%, як це прогнозували. Тому що зростання собівартості не дає можливість понижатися в ціні. Однозначно, прибуток будівельних компаній зменшиться, деякі відверто кажучи, готові будувати в нуль, за собівартістю, щоб просто забезпечувати робочі місця і обсяг виробництва, щоб не було простоїв, щоб не було зупинки процесу”, - кажуть в Інтеграл-Буд.
Масштабного ж перегляду цін на первинному ринку житла варто очікувати тоді, коли відновиться попит. Доволі оптимістично дивляться на це у компанії KAN Development - восени вони очікують пожвавлення попиту, а після цього можна буде повернутися до питання ціноутворення.
Щодо затримки у здачі існуючих об'єктів, то, хоч і не дуже охоче, але забудовники це допускають - це обумовлено і об'єктивними причинами - простоєм у весняний період, браком кадрів.
“Звичайно, забудовники намагатимуться максимально швидко завершити. Їм самим вигідно це зробити, щоб скоріше заселити і не нести витрати на утримання, на опалення цих будинків, швидше передати права власності. Але все одно в графіки довоєнні вкластися неможливо”, - кажуть в Інтеграл-Буд.
Наразі більшість забудовників спрямували усі наявні сили на завершення тих проектів, що близькі до завершення. Прогнозують, що окремі проекти все ж зможуть реалізувати в строк чи з мінімальним відставанням.
А ось щодо запуску нових проектів, то, скоріш за все, це станеться після перемоги.
Вихід з кризи
“Покращити ситуацію могла би державна іпотека, лізінгові або цільові програми, але банки практично не відновили іпотечне кредитування, державна іпотека 7% на паузі. Зараз ми переглядаємо програми реалізації нерухомості, будемо пропонувати людям різні інструменти для купівлі, бо ми, як забудовники, зацікавленні у продажах, а люди – в новому житлі”, - кажуть у “ХК “Київміськбуд”.
Отже компанії у пошуку нових інструментів для придбання житла. Проте тут слід додати, що девелопери зіткнулися із заборгованістю за вже наявними програмами розтермінування. Показники “провисання” платежів називають різні - від 20 до 70%. Наприклад, у KAN Development кажуть про те, що наразі сплачують внески 80% інвесторів. І хоча поновлення регулярності таких платежів одне з важливих завдань для девелоперів, більшість компаній, відмовилися від запровадження штрафних санкцій за порушення строків виплат, або ж навіть частково реструктуризують заборгованість.
Виходом дійсно могло б стати поновлення іпотечного кредитування, а в перспективі запуск державних програм з відновлення житла для тих, хто втратив його через війну. Але наразі, на жаль, це лише перспективи, а тому забудовники найближчим часом не очікують вийти на довоєнні рівні продажу. Та сподіваються втримати галузь, яка є важливою для економіки країни загалом.
“Запит є, ресурси переважно обмежені, але оскільки будівництво - один із потужних драйверів економіки, то його активізація критично важлива для країни. Значить - потрібно максимально підтримати галузь. Але головне зараз – перемога!” - кажуть у “Київмісьбуді”.
Записали Варвара Крат та Олена Архіпова