Багатофункціональний комплекс "Гулівер" є одним з найпопулярніших торговельно-розважальних центрів у Києві та однім з найвищих бізнес-центрів столиці. Проте, як і багато інших великих проєктів, він зіткнувся з фінансовими викликами, одним з них став валютний кредит, який був залучений для фінансування його будівництва та розвитку. Конвертування цієї позики у гривню може стати важливим кроком для швидшого погашення боргу перед державними банками. Однак, для реалізації цього плану необхідний дозвіл від Національного банку України, пише УНН.
Як все починалося
Ідея створення "Гуліверу" виникла на початку 2000-х років. Проєкт передбачав будівництво громадсько-житлового та торгівельно-офісного комплексу з паркінгом.
Для реалізації проєкту у 2003-2006 роках бенефіціари залучили значні кредитні кошти. Основними кредиторами виступили українські банки, але позика була видана практично повністю в іноземній валюті. Це і стало ключовою проблемою цього кредиту надалі.
Варто зазначити, що у нульових такі кредити брали всі – як компанії, так і громадяни. Валютна стабільність, як вважалось тоді, – це надовго, а нерухомість постійно зростатиме в ціні.
Проте кризи 2008 та 2014 років завдали непоправного удару бізнесу, що кредитувався у валюті. Окрім значного підвищення обов’язкових платежів у перерахунку на гривню, впав попит – люди стали біднішими.
До криз ми ще повернемось, а спочатку варто пояснити, коли власником "Гуліверу" став український бізнесмен Віктор Поліщук.
Ще на етапі будівництва поверхів, Поліщук вклав кошти у кілька поверхів для того, щоб у майбутнього там розмістилися офіси його компаній.
Згодом, а саме у 2012 році бізнесмен стає головним бенефіціаром проєкту. На той час комплекс був побудований частково і вимагав значних інвестицій для завершення будівництва та запуску в експлуатацію.
Однак, крім інвестицій для завершення будівництва, новому власнику потрібно було взяти на себе зобов’язання виплатити значний валютний кредит, взятий попередніми бенефіціарами. На той час, розмір кредиту, залученого для будівництва комплексу, становив близько 300 мільйонів доларів.
Провівши всі фінансові розрахунки, оцінивши стан будівлі й перспективи розвитку проєкту, Віктор Поліщук погодився на купівлю будівлі разом з кредитом. Бізнесмен інвестував у завершення будівництва і подальший розвиток комплексу, задля чого проєкт отримав у банках ще 100 мільйонів доларів кредиту для запуску комплексу.
Відкриття "Гуліверу" та перша криза
Офіційне відкриття ТРЦ "Гулівер" відбулося у 2013 році. Торговельно-розважальний центр став одним із найбільших у Києві, пропонуючи широкий вибір магазинів, ресторанів, розважальних закладів та офісних приміщень.
Після відкриття торговельного центру, проєкт почав генерувати стабільні доходи від оренди торговельних площ, що дозволило поступово погашати кредитні зобов'язання перед банками.
Однак, у період економічної кризи, яка торкнулася України після 2014 року, багато компаній постали перед фінансовими труднощами. Власники БФК "Гулівер" також відчули на собі вплив економічних змін, що ускладнило своєчасне погашення кредитів.
Через девальвацію гривні після кризи 2014 року, борг за кредитами зріс у два рази, адже курс гривні змінився з 7,99 до 15,76 за долар.
Падіння надходжень посилилось під час пандемії, адже магазини та офіси в той час працювали в обмеженому режимі.
У відповідь на фінансові труднощі постійно проводились переговори з банками-кредиторами та у 2020 році кредит було реструктуризовано відповідно до "Закону про фінансову реструктуризацію". (19 липня 2016 року був офіційно опублікований Закон України № 1414-VIII "Про фінансову реструктуризацію" від 14 червня 2016 року (далі – "Закон про фінансову реструктуризацію").
Варто вказати, що цей закон був розроблений за ініціативи МВФ, участь у його розробці брали представники ЄБРР та Світового банку і за основу були взяті найкращі світові практики. Цей закон передбачає спеціальні запобіжники, щоб весь процес відбувся без зловживань. Один з них – участь сторонніх незалежних експертів, тому у цьому кейсі були залучені компанії зі світовим імʼям – ROTHSCHILD, DELOITTE, ERNST&YOUNG, KPMG, GRANT THORNTON і CUSHMAN&WAKEFIELD.
Експерти запропонували понад 10 варіантів реструктуризації й, згідно з законом, був обраний такий, що зможе забезпечити максимальну економічну вигоду для залучених банків-кредиторів.
Також під час реструктуризації лише частина кредиту була конвертована в гривню, а більша частина боргу все ще залишається номінованою в іноземній валюті.
Завдяки реструктуризації боргу та відновленню економічної активності, БФК "Гулівер" вдалося стабілізувати фінансовий стан проєкту.
Початок повномасштабної війни та друга криза
Власники комплексу дотримувалися умов реструктуризації до самого початку повномасштабної війни - до лютого 2022 року.
Тоді практично всі банки України надавали своїм клієнтам кредитні канікули, а далі відбувався поступовий процес відновлення платежів в рахунок обслуговування кредитів. Той факт, що "Гулівер" розташований в центрі міста, не врятував його на початку широкомасштабного вторгнення від падіння виторгу.
Надходження коштів впало у 22 рази порівняно із 2021 роком, офісна частина стояла пустою, а в торговельній працював продуктовий супермаркет і аптека. При цьому об’єкт потрібно було продовжувати утримувати, тобто витрати у перші місяці великої війни перевищували надходження.
Одночасно з поступовим відновленням бізнес-активності й з 2023 року власники "Гуліверу" повернулися до обслуговування боргу в рамках угоди про реструктуризацію. За умови стабільності, з початку 2025 року позичальник зможе повністю відновити обслуговування кредиту. Очікується також, що протягом наступних трьох-п’яти років власники "Гуліверу" зможуть сплатити частину боргу, яку вони не змогли виплатити на початковому етапі повномасштабної війни.
Для стабільної виплати по кредиту, БФК критично необхідно, щоб не було валютних коливань. Адже центр не працює на експорт і не може заробляти у валюті для виплати кредиту.
Однак цього гарантувати ніхто не може. Тому для загальної стабілізації ситуації вкрай важливим буде конвертування валютного кредиту БФК "Гулівер" у гривню. Це буде важливим кроком, який дозволить "Гуліверу" залишитися успішним комерційним проєктом і погасити зобов’язання перед державними банками.
Для реалізації плану конвертування валютного кредиту у гривню потрібен дозвіл від Національного банку України. Це пов'язано з регулюванням валютних операцій та фінансовою стабільністю банківської системи.
Експерти у коментарях УНН зазначають, що Нацбанку навіть не потрібно скасовувати заборону, а лише дозволити банку і клієнту в індивідуальному порядку вирішувати, чи доцільно конвертувати валютний кредит у гривню у цьому конкретному випадку. Експерти наголошують, що якщо банк і клієнт дійшли згоди, то нема потреби забороняти це, адже завдяки цьому знижується загроза неповернення проблемних кредитів, і накопичення збитків у балансах позичальників. Однак, чи піде Нацбанк на такий крок - поки що питання лишається відкритим.
Висновок
Історія кредиту БФК "Гулівер" є прикладом того, як великі інвестиційні проєкти можуть постати перед фінансовими труднощами, але за умови вірної та доцільної стратегії та підтримки кредиторів можуть стабілізувати своє становище та продовжувати розвиток.
Конвертування валютного кредиту у гривню може стати вирішальним кроком для стабілізації фінансового стану БФК "Гулівер" та забезпечення його подальшого успіху. Зниження валютних ризиків, прогнозованість витрат та зменшення боргового навантаження сприятимуть швидшому погашенню кредиту.
Однак, для цього необхідний дозвіл від Національного банку України, який забезпечить законність та безпеку цієї операції. БФК "Гулівер" має всі шанси залишатися успішним комерційним проєктом за умови підтримки державних банків та регуляторних органів.