Летнее затишье или стагнация?
Лето и до начала полномасштабной войны было не самым горячим сезоном купли-продажи жилья. Конечно, этот год – не исключение. Даже некоторая активизация предыдущих нескольких месяцев сейчас если и наблюдается, то только на вторичном рынке – есть определенное количество сделок, которое, в частности, касается того жилья, которое решили продать те, кто планирует остаться за границей.
«Вторичный рынок недвижимости на сегодня достаточно активен, первичный находится в процессе стагнации», - говорит первый вице-президент Союза специалистов недвижимого имущества Украины Лариса Ставинога.
Осенью эксперты ожидают некоторого оживления – причины для таких прогнозов разные: от традиционного оживления деловой активности осенью, психологической потребности жить дальше даже во время войны до запуска новой программы кредитования от Укрфинжилье, которая начнет работать с 1 августа.
Но и переменных, которые могут негативно повлиять на уровни продаж жилья во всех сегментах рынка тоже немало – инфляция, падение уровня доходов украинцев, выезд за границу и самое главное – возможные разрушения, вызванные вражескими атаками.
«Люди не спешат покупать и из-за безопасности - сегодня никто не застрахован от возможных разрушений, и из-за нехватки средств - существенный рост курса валют и достаточно высокая инфляция значительно уменьшили покупательную способность населения. А стоимость строительства выросла», - говорит президент «Киевгорстроя» Игорь Кушнир.
По его оценкам, объем рынка первичной недвижимости в столице «усохся» до 20% от довоенного уровня. Людей, если и интересует приобретение жилья в столице, то на вторичке или же во введенной в эксплуатацию новостройке, где осталось лишь сделать ремонт.
Если же говорить о ситуации на рынке жилья в других городах, то, по словам президента Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Виктора Несина, в Херсоне рынка пока нет, а в Харькове наблюдается очень слабый спрос. В целом рынок живет в западном регионе – в таких городах как Львов, Тернополь, Ивано-Франковск.
Купить нельзя арендовать
Недавно свою оценку ситуации на рынке обнародовал Нацбанк. Главный вывод – рынок в кризисе. В Украине за год полномасштабной войны было выдано менее 250 кредитов на приобретение жилья – рынок ипотеки не работает. Не справляются и государственные программы поддержки. Спрос на жилье подавлен из-за войны, эмиграции, падения доходов. Вероятно, еще долго будет оставаться таковым. По оценкам НБУ, сейчас аренда жилья выгоднее его приобретения.
«О том, что цены на рынке недвижимости далеки от своего естественного, подкрепленного рыночными факторами уровня, свидетельствует и соотношение цены и аренды. Оно продолжает почти вдвое превышать историческое среднее», - говорится в отчете НБУ. Регулятор делает вывод – арендовать выгоднее.
Перспектива дефицита и отложенный спрос
В первом квартале 2023 года в Украине ввели в эксплуатацию почти 25 000 новых квартир, но это стройки, начатые до полномасштабной войны.
Новые проекты большинство застройщиков начинать не рискуют (единичные исключения встречаются в западных областях). Причина проста – люди неохотно инвестируют в недвижимость, как жилую, так и коммерческую, и, соответственно, новое строительство, даже при условии наличия у застройщика финансовой подушки безопасности, – дело рискованное.
"Поскольку жилой фонд уменьшается из-за разрушений, а новые проекты начинаются все реже, все более вероятным становится дефицит предложения на рынке жилья в долгосрочной перспективе", – прогнозирует НБУ.
Оживить рынок могут инвестиции, считает директор аналитико-исследовательского центра "Институт города" Александр Сергиенко.
«Единственный фактор, который может взбудоражить рынок недвижимости, - это поступление инвестиций в строительную отрасль. Сейчас поступления нет по понятным причинам – инвестиции не идут туда, где идет война. Есть только гуманитарные проекты для строительства жилья тем, кто его потерял. А рыночное улучшение, когда люди просто улучшают свои условия жилья, не будет пока, потому что нет инвестиций», - объясняет эксперт.
И все же есть определенный запас нереализованного жилья, а еще есть отложенный спрос, особенно на первичку. С этим соглашаются и эксперты, и сами застройщики. Это дает надежду на определенные сдвиги, если не сейчас, то после Победы.